买房前整理收入和支出，不只是为了贷款审批，也是为了判断买房后生活会不会太紧。银行能批你一笔贷款，不代表这笔贷款一定适合你。买家自己要先算清楚真实现金流。
先整理稳定收入
把工资、奖金、佣金、自雇收入、租金收入、投资收入、赡养费或其他稳定收入分开列出。稳定收入和偶然收入不要混在一起。买房预算最好以稳定收入为基础，奖金和额外收入可以作为缓冲，不要作为主要还款来源。
如果收入波动较大，比如销售、自雇、餐饮、地产、自由职业，建议用过去 12 到 24 个月平均收入做保守估算。不要只拿收入最高的几个月来判断。
支出要分固定和弹性
固定支出包括车贷、学生贷款、信用卡最低还款、保险、孩子学费、赡养费、房租、手机、网络等。弹性支出包括餐饮、购物、旅游、娱乐、礼物、兴趣班和临时消费。
很多人只看固定支出，结果买房后发现生活质量下降很明显。真正的预算应该保留基本生活空间，而不是把每个月都压到刚好够还房贷。
单独列出买房后新增支出
租房时没有的费用，买房后都会出现。比如房产税、房屋保险、HOA、维修、园艺、垃圾、水电煤气增加、家具家电、安防、网络升级、虫害处理等。
独立屋和公寓也不同。独立屋维修责任更完整，公寓虽然有 HOA，但室内维修、保险、特殊评估和 HOA 涨费也要考虑。
做一个买房后现金流表
最实用的方法是做一张月度现金流表：税后收入减去房贷、税、保险、HOA、生活费、交通、教育、医疗、储蓄和维修基金。最后看剩余金额是否足够。
如果买房后每个月只剩几百美元，一旦房屋维修、收入下降或保险上涨，就会很被动。洛杉矶生活成本高，买房预算要留余地。
贷款前不要制造新负债
买房前几个月，尽量不要贷款买车、开新信用卡、大额分期、频繁转账或突然改变收入结构。贷款机构会看你的债务收入比、资产稳定性和信用行为。
很多买家不是收入不够，而是贷款期间做了不该做的消费动作，导致审批变慢或条件变差。
实务提醒
整理收入和支出，是为了让买家知道自己能长期承担什么样的房子。买得起 closing，不等于住得安心。一个健康的买房预算，应该让你买房后仍然有储蓄、有维修能力，也有正常生活。