南加州买房，很多准备工作不是从看房那天才开始，而是从贷款材料开始。尤其在洛杉矶、橙县、东区这些房价不低的地方，买家一旦进入出价阶段，卖家和 listing agent 通常会先看两件事：一是预批信是否可靠，二是买家的材料是否完整。材料越清楚，贷款经纪或银行越容易判断购买能力，也越容易在 escrow 里按时推进。
华人买家常见的情况比较复杂。有人是 W-2 工资收入，有人自雇，有人夫妻一方在美国有收入，另一方收入来自海外；还有人刚换工作，或者刚从租房转向买房。材料准备不是为了给银行“交作业”，而是为了提前知道自己能买到什么价位、月供压力是多少、closing cost 需要留多少现金。
收入材料要先分清身份
如果是普通上班族，贷款机构通常会看最近的工资单、W-2、报税表、雇主信息和工作稳定性。比如一位在 Pasadena 上班、想在 Alhambra 或 Monterey Park 买 townhouse 的买家，工资收入看起来稳定，但如果奖金占比很高，lender 不一定把全部奖金都算进可用收入。奖金、加班费、佣金收入，往往要看是否连续出现，以及过去两年的记录是否能支持。
自雇人士需要准备的内容更细。除了个人报税，有时还要公司报税、profit and loss statement、银行流水、CPA 说明信。南加州不少小生意主现金流不错，但报税收入压得较低，到了贷款阶段才发现账面收入不够支撑想买的房价。这个问题不是临时补一份材料就能解决，往往要提前几个月甚至一年开始规划。
新移民或海外收入买家，要特别注意 lender 对收入来源、资产转入和信用记录的要求。不是每家银行都愿意处理海外收入，也不是每种账户流水都能直接被接受。材料越早给贷款方看，越能避免 open house 之后喜欢上房子，却发现贷款方案不稳。
资产证明不是只看首付
买房材料里，银行流水和资产证明经常被低估。买家以为账户里有首付就可以，但贷款审核还会看钱从哪里来、是否属于可用资金、是否有大额存款需要解释。比如父母从国内或海外帮忙转钱，gift fund 可以用，但通常要有赠与信、转账记录，有时还要证明赠与人账户里原本就有这笔钱。
除了首付，还要预留 closing cost。南加州买房的 closing cost 可能包括贷款费用、title、escrow、保险预付、房产税预存、估价费、信用报告费等。买新房时，还可能涉及 builder 要求的押金、升级配置款项、HOA 预缴、Mello-Roos 相关税费说明。账户只刚好够首付，很容易在临近过户时出现紧张。
有些买家喜欢把钱分散在多个账户，checking、savings、股票账户、国内账户都有。这样不是不行，但最好在贷款前让贷款人员看一遍，确定哪些资金可以用，哪些需要提前转到美国账户，哪些需要保留完整流水。临时大额转账容易触发解释要求，拖慢 underwriting。
身份、信用和债务资料也要同步整理
贷款不只看收入和资产，也看信用。买家需要提供身份证明、合法居留或签证相关文件、Social Security Number 或 ITIN 情况、信用授权等。信用报告里如果有车贷、学生贷款、信用卡余额、个人贷款，都会影响 DTI。DTI 看的是每月债务加上未来房贷月供，与收入之间的比例。
华人家庭有时会遇到一种情况：信用卡每月都还清，但 statement 出来的时候余额偏高，导致信用分短期下降或债务比例看起来偏大。买房前几个月，最好不要随便开新卡、买车、分期购买大件家具，也不要替亲友联名贷款。贷款审批阶段，银行可能会在 closing 前再次查信用，临近过户时新增债务会带来麻烦。
如果已经有房产，还要准备现有房子的 mortgage statement、HOA 账单、保险、租约、租金收入记录。如果打算把旧房出租来买新房，租金能不能算收入，要看租约、租金金额、市场租金、贷款产品规则，不能只按自己的估算来。
买新房和买二手房材料节奏不同
二手房交易通常 escrow 时间较短，材料准备越完整，越能把 inspection contingency、loan contingency 和 appraisal 安排在可控时间内。买家如果材料拖延，贷款保护期很快过去，后面再出问题就可能影响押金安全。
新房项目的节奏不一样。有些楼盘还在建设中，签约到交房可能隔几个月甚至更久。builder 可能要求使用指定 lender 才给 credit，也可能允许外部贷款机构参与。买家要注意，签约时拿到的预批，不等于交房时一定没问题。交房前通常还要更新工资单、银行流水、信用报告和资产证明。如果期间换工作、增加债务、资金账户变化过大，都可能影响最终批准。
在 Irvine、Ontario Ranch、Chino、Rancho Cucamonga、Arcadia 周边一些新房或新建 townhouse 项目里，买家看样板房时很容易被户型和升级吸引，但贷款材料没有提前整理好，后面选配、押金、贷款、保险一起压上来，会感到节奏很紧。
提前整理材料，是为了买房时少慌
比较稳妥的做法，是在认真看房前先让贷款方做一次完整 review。不要只问“我大概能贷多少”，而是把收入、资产、债务、信用、身份文件都摊开，让对方告诉你哪些材料能用、哪些需要补、哪些地方可能被 underwriting 追问。
买房材料不是越多越好，而是要清楚、连续、能解释。报税表、工资单、银行流水、首付来源、信用情况，这些提前理顺，后面出价才有底气。对卖家来说，材料完整的贷款买家比口头说预算很高的买家更可靠；对买家自己来说，少一次 closing delay，少一次临时补材料，整个交易心态都会平稳很多。