加州买房进入 escrow 后，买家通常会收到 preliminary title report。很多第一次买房的人看到后觉得都是法律文字，不知道重点在哪里。其实 title report 的核心作用，是告诉买家：这套房的产权记录、限制、债务和例外事项有哪些。
买家不需要变成法律专家，但必须知道哪些部分值得重点看。
📌 一、先确认房屋信息是否正确
title report 开头通常会列出房屋地址、法律描述、APN、卖家和产权持有人信息。买家要确认这些信息和购买合同一致。
- 房屋地址
- APN 地块编号
- legal description
- 当前产权持有人
- 房屋类型和记录信息
基础信息错误，可能影响后续文件。
👤 二、确认卖家是否有出售权
title report 会显示当前产权持有人。如果卖家名字和产权记录不一致，就要问清楚原因。可能涉及信托、继承、公司持有、夫妻共同产权等情况。
💰 三、看是否有 lien 和债务
lien 是买家需要特别关注的内容。常见包括贷款抵押、税务 lien、HOA lien、施工 lien、法院判决等。
多数贷款会在 closing 时还清，但异常 lien 需要确认如何处理。
🛤️ 四、看 easement 和使用限制
title report 可能列出 easement、CC&R、HOA 文件、通行权、公共设施权利等限制。
- 是否有他人通行权
- 是否有公共管线 easement
- 是否有 HOA 限制
- 是否影响加建或院子使用
这些限制不一定是坏事，但买家要知道。
🛡️ 五、注意 title insurance 的例外事项
title insurance 不是什么都保。报告里的 exceptions 会说明哪些事项不在保障范围内，买家要看清楚。
看不懂时，不要硬猜，可以请 title officer 解释，复杂情况找律师。
✅ 六、小结
看 title report，重点是确认房屋信息、卖家产权、lien、easement、HOA 限制和保险例外事项。它不是普通文件，而是买家确认产权安全的重要资料。
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