投资房出租前，买家不能只算租金回报，还要先确认房子能不能合法出租、租客筛选是否合规、租约怎么写、押金怎么收、维修责任怎么安排，以及是否受当地租控或 eviction 规则影响。
先确认房子能不能出租
不是所有房子都适合出租。买家要看 zoning、HOA 文件、城市出租登记要求、房屋是否有合法居住空间、是否存在未许可改建。公寓、联排、带 HOA 的房子尤其要查 rental cap、租期限制、短租限制、租客登记和搬入搬出费用。
加州 HOA 不能随便完全禁止长期出租，但可以在法律允许范围内设置租赁比例、短租限制和管理规则。买投资房前不查 HOA 文件，后面可能发现自己买到一套很难出租的房子。
租客筛选要合规
房东可以审查收入、信用、租房历史、工作情况，但不能违反公平住房规则。广告用语、看房安排、申请表、拒绝理由都要谨慎。不要因为家庭结构、族裔、宗教、残障、孩子、国籍等受保护因素做区别对待。
很多新房东以为“这是我的房子，我想租给谁就租给谁”。投资房一旦进入出租市场，就要按住房法律规则做事。
押金和租约不能随便写
押金金额、押金用途、搬出后扣款、维修清单、入住检查、租金支付方式、迟交租金、宠物、转租、维修通知、进入房屋提前通知等，都应该写入规范租约。不要用网上随便下载的外州模板。
加州不同城市还可能有自己的租控、登记、搬迁补助、just cause eviction、租金上涨限制等规则。洛杉矶、旧金山、圣塔莫尼卡、伯克利、奥克兰等城市的本地规则差异很大。
房屋状态要适合出租
出租前要检查烟雾报警器、一氧化碳报警器、热水、暖气、电路、门窗锁、防水、楼梯护栏、排水、霉菌、白蚁、屋顶和下水管道。房东不能只把房子交给租客，然后等租客投诉。
如果房子有安全隐患，后面可能演变成维修纠纷、租金扣缴、投诉、保险理赔困难，甚至法律责任。
短租和长租不是一回事
很多投资人买房前按照短租收入算回报，但加州很多城市对短租限制非常严格。短租可能需要注册、只允许主住宅、限制天数、禁止 ADU 短租，或者受到 HOA 禁止。买房前必须先确认城市和 HOA 双重规则。
实务提醒
投资房的核心不是“能不能租出去”，而是“能不能长期、合法、稳定地租出去”。买家在出价前就应该把 zoning、HOA、租控、保险、维修预算和本地出租法规一起算进投资模型。