洛杉矶买房，最怕的不是不会看房，而是预算只算了房价。很多第一次买房的人一开始只问“我能买多少钱的房子”，但真正应该问的是：首付、贷款、税费、保险、HOA、维修、搬家和现金储备加起来，自己能不能长期承受。
第一步：先分清一次性费用和长期费用
预算表最好分成两大块：一块是买房时一次性要拿出来的钱，一块是买房后每个月、每年持续发生的钱。一次性费用包括首付、closing cost、贷款相关费用、escrow 费用、title 费用、验房费用、估价费用、搬家费用、换锁费用和初始维修费用。
长期费用包括房贷本金和利息、房产税、房屋保险、HOA、Mello-Roos、补充地税、维修基金、水电煤气、园艺、垃圾费、网络费等。自住房和投资房的预算表还不一样，投资房还要加空置期、物业管理费、租客维修和出租合规成本。
第二步：不要只用月供判断压力
很多买家看到贷款软件算出来的月供，觉得自己还能承受，但那只是贷款部分。洛杉矶不少房子保险贵，部分城市地税附加项多，公寓还有 HOA，老房子维修也不是小数目。
预算表里建议单独列出“基础月供”和“真实持有成本”。基础月供只是房贷；真实持有成本要把税、保险、HOA、维修和公用事业费用放进去。只有真实持有成本算清楚，买房后生活才不会被压得太紧。
第三步：给维修和意外留预算
买房不是交完首付就结束。洛杉矶很多房子屋龄不低，屋顶、空调、热水器、下水管、电路、白蚁、防水、地基、窗户都可能需要后续投入。预算表里最好留一栏“买房后 6 到 12 个月维修储备”。
如果验房报告显示屋顶寿命不长、空调老化、下水管有树根、电箱容量不足，就不要把这些问题当成以后再说。它们会影响你搬进去后的现金流。
第四步：做三个版本
一个预算表不要只做一个数字。建议做保守版、正常版和压力版。保守版按较低房价、较高利率、较高维修来算；正常版按目前预期算；压力版假设保险上涨、地税补充账单到来、维修提前发生。
如果压力版也能承受，说明预算比较健康。如果正常版都很紧，就不要靠“以后收入会增加”来硬买。
买家可以这样做
预算表不是为了限制你买房，而是帮你知道自己能安全买到哪里。洛杉矶买房最稳的做法，是先确定每月真实可承受金额，再反推出房价上限，而不是先爱上一套房，再逼自己去凑预算。