投资房现金流计算表，不能只看租金减月供。很多投资人一开始觉得“租金能覆盖贷款就可以”，但真正运营后才发现，房产税、保险、维修、空置、物业管理、HOA、出租合规和税务成本都会影响收益。
先填收入，不要只填理想租金
收入栏里可以写市场租金、保守租金和实际租金三个数字。市场租金是参考附近出租房；保守租金是打折后的安全估算；实际租金是租约签下来后的金额。买房前应该主要看保守租金，不要用最乐观的数字做决定。
如果房子有 ADU、多单元或分租可能，也要分别列出每个单元收入，并标记是否合法、是否受租控或 HOA 限制。
支出要完整
支出栏至少包括贷款本金利息、房产税、保险、HOA、垃圾、水电煤气中由房东承担的部分、维修、园艺、物业管理、会计费用、执照或登记费用、空置损失和广告招租费用。
短租投资还要加入清洁费、平台费、家具折旧、用品补充、短租保险、城市注册、罚款风险和入住率波动。不要把短租收入当成长租一样稳定。
空置率和维修率不能省
即使房子很好，也不代表全年都满租。租客搬走、维修、重新招租、市场变冷，都会产生空置。现金流表里建议设置空置率，例如 5%、8%、10% 三种情景。
维修也一样。新装修房不代表几年内没有费用，老房子更要保守。维修预算可以按固定金额，也可以按租金比例估算。
看现金流，也要看现金回报率
月现金流是每个月剩多少钱；现金回报率是你投入的现金一年能产生多少净回报。投入现金不只是首付，还包括 closing cost、初始维修、家具、空置准备金和贷款费用。
如果一套房月现金流看起来不错，但需要大量前期维修，真实回报可能没有想象中高。
做压力测试
投资房计算表一定要有压力测试。假设租金低 5%、保险涨 20%、维修提前发生、空置两个月、HOA 涨费，现金流是否还能撑住？如果一遇到小波动就变成明显负现金流，说明投资安全垫不够。
投资人可以这样使用
看房前先用粗略数字筛选；出 offer 前用真实税费、保险报价和租金数据重算；进入 escrow 后再根据验房、HOA 文件、贷款条件和保险结果更新。现金流表不是一次性表格，而是随着信息增加不断修正的投资判断工具。