进入 escrow 后，买家会收到大量文件。第一次买房的人很容易觉得每份都很像，最后只顾着签名。实际上，escrow 阶段的文件决定了产权、贷款、披露、税费、保险和交割安排，不能只把它当成流程。
合同和交易文件
首先是购买合同、counter offer、addendum、contingency removal、request for repair、extension agreement 等。这些文件决定交易价格、定金、期限、维修协商和买卖双方义务。
买家要确认每份文件的版本是否最新，价格、地址、姓名、日期和条款是否一致。
披露文件
加州住宅交易通常会涉及 TDS、SPQ、NHD、lead-based paint disclosure、烟雾报警器和一氧化碳报警器说明、water heater bracing、Megan’s Law 提示、市场条件 advisory 等。不同房子还可能有地震、火灾、洪水、特殊税区、机场噪音、HOA 或城市要求文件。
披露文件不是走形式。买家要重点看卖家是否提到漏水、保险索赔、邻里纠纷、未许可改建、白蚁、地基、屋顶、排水、租客、死亡事件和法律纠纷。
产权和 escrow 文件
title report、preliminary title report、vesting 信息、escrow instructions、estimated closing statement、grant deed 相关信息、产权保险文件都很重要。买家要看产权上有没有 lien、easement、CC&Rs、未清债务或限制条件。
如果 title report 有看不懂的 easement 或 exception，不要忽略。它可能影响你使用车道、后院、加建或转售。
贷款和保险文件
贷款阶段会有 Loan Estimate、Closing Disclosure、估价报告、贷款条件清单、保险 binder、HOA master policy、flood insurance 或其他保险要求。买家要确认利率、费用、现金到 closing、月供和贷款条件。
closing 前的 Closing Disclosure 特别重要，买家要认真核对最终贷款数字。
HOA 和公寓文件
如果买 condo、townhome 或 HOA 社区，要看 CC&Rs、bylaws、rules and regulations、budget、reserve study、meeting minutes、insurance、litigation、rental restrictions、special assessment 等。不要只看 HOA 月费。
HOA 文件会影响出租、宠物、装修、停车、短租、外观和未来涨费风险。
实务提醒
escrow 文件多，不代表每份都可以随便签。买家至少要把关键文件按类别整理，并对不懂的地方提问。签字前看不懂，closing 后再说“我不知道”，通常已经太晚。