卖房前准备事项 checklist，不是简单列“清洁、拍照、挂牌”。真正有用的清单，应该帮卖家判断：什么时候开始准备、哪些钱值得花、哪些文件要找出来、哪些问题要提前说清楚，以及 offer 来了以后怎么比较。
90 天前：先做卖房方向判断
如果不赶时间，卖家最好提前两到三个月开始。第一步不是装修，而是确认卖房目标：卖后是否要换房、是否要搬离洛杉矶、是否涉及投资房、继承房、共同产权人、租客、HOA 或 1031 exchange。目标不同，准备顺序也不同。
这一阶段建议先约经纪人做市场判断，看看附近类似房源最近怎么成交、挂牌多久、降价几次、买家最在意什么。不要只问“能卖多少钱”，还要问“如果想卖到这个价，需要补哪些短板”。
60 天前：整理房子和文件
这一阶段重点是减少交易中的不确定性。房屋方面，先检查屋顶、空调、热水器、漏水、排水、电箱、门窗、院子和白蚁迹象。文件方面，找出维修发票、permit 记录、HOA 文件、保险索赔记录、租约、家电保修和改建资料。
如果房子有加建、车库改造、ADU、长期漏水、邻居纠纷、HOA 争议或租客问题，不要等买家问了才临时找答案。卖家越早知道风险，定价和披露越主动。
30 天前：做展示和定价准备
挂牌前一个月，重点放在能提升展示效果、但不拖慢上市的事情上。深度清洁、补漆、修门锁、换坏灯泡、整理前院、清空杂物、安排摄影和必要的 staging，通常比临时大装修更稳。
定价时不要只看 Zestimate，也不要只看邻居想卖多少钱。更应该看三组数据：最近成交价、当前竞争房源、挂牌后降价房源。特别是同一区域里，房屋状态、学区边界、HOA、地块、景观和噪音都会影响价格。
offer 来了以后怎么比较？
卖家可以做一张 offer 对比表：价格、首付比例、贷款类型、定金、inspection contingency、appraisal contingency、loan contingency、closing 时间、seller credit、买家是否预批、是否有卖房连环条件、是否愿意配合卖家搬家时间。
最高价不一定是最稳的 offer。如果一个买家价格高，但贷款弱、contingency 长、要求多，风险可能比价格低一点但现金强、时间清楚的买家更高。
可复制清单字段
建议表格字段包括：事项、负责人员、截止日期、优先级、预计费用、是否影响挂牌、是否影响披露、文件位置、完成状态、备注。每一项都要能回答“做完的标准是什么”。比如“清洁完成”不是随便扫一下，而是厨房油污、浴室水垢、窗户、地板、车库和院子都能经得起拍照和开放屋。
实务提醒
卖房准备的核心，是把问题尽量前置。挂牌前多花几天整理，常常比 escrow 中被买家压价、延迟 closing 或重新上市更划算。