Escrow 公司在买房中扮演中立第三方的角色。它不是买家的顾问，也不是卖家的顾问，而是按照买卖双方签署的合同和 escrow instructions，负责保管资金、收集文件、协调签字、处理交割和完成 closing。
Escrow 为什么重要？
买房交易里，买家不可能直接把定金和房款交给卖家，卖家也不可能在没收到钱前直接过户。Escrow 的作用，就是把钱、文件、产权转移和各方条件放在一个中立流程中处理。
它让交易不至于变成买卖双方互相不信任的私人交接。
Escrow 负责哪些具体事项？
常见工作包括开立 escrow、接收定金、准备 escrow instructions、协调买卖双方签文件、向贷款方收集贷款文件、接收买方 closing funds、计算 prorations、支付相关费用、配合 title 公司 recording、发放卖方净得款，并在 closing 后提供 final settlement statement。
Escrow 还会根据书面指令处理经纪佣金、税费、HOA 费用、贷款 payoff、维修 credit 等。
Escrow 不负责什么？
Escrow 不负责判断房子值不值得买，不负责替买家解释房屋风险，也不负责给法律、税务或贷款建议。它是执行方，不是顾问方。
如果买家对合同条款、贷款、披露、税务或产权风险有疑问，要找经纪人、贷款顾问、CPA、律师或 title officer，而不是期待 escrow 主动替你把关所有问题。
买家要重点核对哪些 escrow 文件？
买家要核对姓名、房屋地址、purchase price、定金金额、closing funds、贷款金额、费用明细、title vesting、签字日期和 wire instructions。特别是汇款信息，必须通过安全方式核实，防止 wire fraud。
实务提醒
Escrow 公司像交易中的“资金和文件中控台”。它能让交易按规则完成，但不会替买家判断交易好坏。买家要尊重 escrow 的流程，也要自己核对重要数字和文件。