Title 公司和 Escrow 公司经常一起出现，很多买家会混淆。简单说，Escrow 公司负责交易资金和文件的中立交割；Title 公司负责查产权、处理产权保险和过户记录相关事项。两者合作紧密，但职责不同。
Title 公司做什么？
Title 公司会做产权搜索，查看房屋产权链、现有 lien、贷款、税务欠款、地役权、CC&Rs、产权限制和其他可能影响过户的事项。然后出具 preliminary title report，让买卖双方和贷款方了解产权状况。
Closing 时，Title 公司通常也参与 recording，把 deed 和相关贷款文件提交 county 记录，并出具 title insurance policy。
Title insurance 是什么？
产权保险是为了保护买家或贷款方免受某些历史产权问题影响。比如过去转让文件错误、未发现的 lien、伪造签名、继承纠纷、记录错误等。贷款方通常会要求 lender’s title insurance，买家也可以获得 owner’s title insurance。
买家不要把产权保险理解成房屋保险。产权保险保护的是产权历史问题，不是屋顶、火灾或漏水。
Escrow 公司做什么？
Escrow 公司负责按合同和指令收钱、保管钱、安排签字、收集贷款文件、计算 closing statement、支付费用、协调各方完成交易。Escrow 更像交易流程管理和资金结算中心。
为什么有时感觉是一家公司？
在加州，有些 title 和 escrow 服务可能由同一集团或关联公司提供，也可能是不同公司配合完成。买家看到同一个品牌或同一套办公室，不代表职责完全一样。
买家要看哪些文件？
Title 方面重点看 preliminary title report、exceptions、easements、CC&Rs、vesting 和 title insurance。Escrow 方面重点看 escrow instructions、estimated closing statement、wire instructions 和 final settlement statement。
实务提醒
Title 解决“产权能不能清楚转给你”的问题，Escrow 解决“钱怎么收、文件怎么签、交易怎么交割”的问题。买家把这两个角色分清，文件就不会看得一团乱。