买家贷款失败，是卖房 escrow 里最让卖家头疼的问题之一。卖家首先要看合同状态：买家的贷款保护是否还有效，是否已经取消 loan contingency，失败原因是什么，是否还有补救空间。不同阶段，卖家的选择不一样。
先确认贷款保护有没有取消
如果买家的 loan contingency 还有效，买家因为贷款无法批准而按合同流程取消，卖家通常很难简单扣留定金。合同保护本来就是为了处理这种风险。
如果买家已经取消贷款保护，后面再因为贷款失败无法 closing，卖家就可能有更强立场主张买家违约。但具体还要看合同、文件和双方行为。
了解失败原因
贷款失败可能是买家收入问题、信用变化、债务增加、资金来源不清、房屋估价低、保险无法满足贷款要求、condo 项目不符合条件，或者贷款方处理太慢。原因不同，处理方式也不同。
如果只是时间问题，卖家可以考虑是否延长 closing；如果是根本批不下来，继续拖可能意义不大。
卖家可以考虑延长期限
如果买家整体靠谱，只是贷款文件还差一点，卖家可以通过 extension 给买家几天时间。但延期最好有书面协议，明确新的 closing 日期、contingency 状态、定金处理和其他条件。
不要只听买方口头说“马上就好”。卖家要让对方提供贷款进展和具体时间线。
考虑重新激活市场
如果贷款失败概率很高，卖家要尽快和经纪人讨论是否寻找 backup offer，或者准备重新上市。时间拖得越久，市场越容易怀疑房子有问题。
如果之前有其他买家感兴趣，可以让经纪人重新联系，看看是否还有机会。
定金争议要谨慎处理
卖家不能因为生气就直接拿走定金。定金通常在 escrow 中，需要双方同意或按法律程序处理。若产生争议，卖家应咨询经纪人，必要时咨询律师。
实务提醒
卖家想降低贷款失败风险，最好在接受 offer 前就筛选买家：看预批质量、首付比例、资金证明、贷款机构和 contingency 条件。风险不是 escrow 失败时才出现，而是在选择 offer 时就已经埋下了。