卖房 escrow 期间最容易出问题的地方，通常集中在验房、估价、贷款、产权、披露、维修谈判、HOA 文件和 closing 时间。卖家以为接受 offer 后就稳了，实际 escrow 才是交易真正接受考验的阶段。
验房后重新谈判
买家验房后，可能要求维修、降价或 seller credit。老房子、长期出租房、屋顶旧、空调老、下水管问题、白蚁、漏水、permit 不清楚，都容易引发谈判。
卖家提前了解房屋状态，准备维修记录和报价，可以减少被动。
估价低于成交价
如果买家贷款，银行估价可能影响贷款额度。估价低时，买家可能要求卖家降价、双方分摊差额，或者买家自己补差价。卖家要看合同里 appraisal contingency 怎么写。
买家贷款拖延或失败
买家贷款不是预批了就一定能完成。贷款审批、收入验证、资金来源、保险、condo 审核、估价和 closing disclosure 都可能影响时间。卖家要通过经纪人持续跟进，不要到 closing 前一天才发现问题。
产权和 lien 问题
Title report 可能显示未清贷款、税务欠款、judgment lien、mechanic’s lien、错误记录、地役权或产权人信息问题。卖家如果有旧贷款、再融资、离婚、继承、信托或公司持有，最好提前确认产权能否顺利转移。
披露文件引发买家担心
卖家披露漏水、邻里纠纷、保险索赔、未许可改建、HOA 诉讼、出租限制等内容后，买家可能重新评估风险。卖家不应该隐瞒，但可以提前准备解释和相关文件。
HOA 文件拖延
公寓、townhome 和 HOA 社区，买家需要审查 HOA 文件。预算、储备金、会议记录、特殊评估、诉讼和出租限制，都可能影响买家决定。HOA 文件如果迟迟拿不到，也可能拖慢 escrow。
实务提醒
卖房 escrow 不是等待收钱，而是管理风险。卖家越早准备文件、越清楚房屋状态、越及时回应问题，交易越容易顺利 closing。