南加州有些房子因为屋主过世进入市场，买家通常会听到一个词：遗产房（Probate 或 Trust Sale）。价格有时看起来比普通挂牌低，于是吸引不少投资者和首次买家关注。但这种交易流程，和普通 escrow 并不完全一样。
产权确认是第一步
遗产房最重要的问题之一，就是产权是否清楚。
如果继承人之间还有争议，或者法院文件不完整，closing 时间可能会拖很久。
之前有位买家在 escrow 进行到第三周时，title company 才发现其中一位继承人文件还没签完，整个交易延后超过一个月。
房屋状况通常比较老旧
很多遗产房长期由老人居住，维护更新有限。
Inspection 时常见的问题包括旧电路、漏水、白蚁和未经许可加建。
部分卖家还会在 MLS 上写 “as-is sale”，表示不愿负责维修。
Disclosure 可能不完整
因为继承人不一定长期住在房子里，所以卖家对物业历史未必清楚。
这意味着买家需要更依赖自己的 inspection、roof check 和 sewer inspection。
贷款与 appraisal 要提前准备
有些遗产房条件太差，传统贷款未必容易通过。
如果 appraisal 因房况问题受影响，买家可能需要增加现金，或者改用 renovation loan。
遗产房并不一定不能买，但它通常需要更多耐心和文件审核。Escrow 里最怕的，不是房子旧，而是产权问题在后期才浮出来。
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