核桃市不少房子是独立屋，地块不小，木结构、屋檐、车库、围栏、deck、patio cover 都可能出现白蚁或干腐问题。买房时看到白蚁报告，有些人只盯着总价：几百元检查费、几千元局部处理、上万元 tenting，就急着问谁便宜。可白蚁公司不能只按报价选，报告写法、处理范围、保修条件，都会影响交易谈判和以后维修。
南加州的白蚁常见有干木白蚁和地下白蚁。干木白蚁可能在屋檐、门框、阁楼木梁、车库木构件里活动；地下白蚁则和土壤湿度、基础周边环境有关。核桃市很多社区绿化好，后院树木多，浇水系统、坡地排水和木围栏靠土的位置都要看。白蚁问题不是只发生在“旧破房”，保养不错的房子也可能有局部隐患。
先看公司是不是做得清楚，而不是先看价格
白蚁检查报告通常会列 Section 1 和 Section 2。Section 1 多指已经发现的白蚁、虫害或相关损坏，需要处理；Section 2 多指可能导致未来问题的条件，例如木头接触土壤、潮湿、通风不足等。买家和卖家谈判时，Section 1 常常更敏感，因为它代表当前已有问题。选公司时，报告是否分项清楚，比一句“有白蚁，需要处理”重要得多。
有经验的检查员会把位置写细，例如车库门框左下角、屋檐东侧、后院 patio cover 梁端、crawl space 某处木构件，而不是笼统写“exterior wood damage”。照片也很关键。交易到了 escrow 里，买家、卖家、双方经纪、贷款方有时都会看报告。报告写得模糊，后面谈 repair credit 或要求卖家处理时，容易争论。
报价也要看它包含什么。局部处理是 spot treatment，可能适合范围较小、位置明确的问题；整屋熏蒸 tenting 成本高，但对干木白蚁大范围活动更彻底。还有木头更换、干腐修补、土壤处理、预防喷药等不同项目。只比较总价，会忽略一家公司包含修木，另一家公司只是杀虫；一家公司给两年保修，另一家公司保修条件很多。
买房交易里，白蚁报告会影响谈判节奏
核桃市买房，若房子在热门学区或房源不多的街区，卖家未必愿意承担所有维修。合同里白蚁由谁负责，要看具体约定。加州交易里，白蚁检查不是每次都自动由卖家完成，有些买家会在房检保护期内自己安排。拿到报告后，买家可以要求卖家处理 Section 1、给 repair credit，或者调整价格。
这里要注意时间。inspection contingency 通常只有有限天数，如果白蚁公司排期慢，报告晚出，买家谈判空间就被压缩。所以找公司时要问清：什么时候能检查？多久出报告？如果需要复查，能否在 contingency 到期前完成？能不能把报告发给双方经纪？是否熟悉 real estate transaction 的格式？这些细节比电话里便宜一百元更重要。
有些卖家会拿出自己找的白蚁报告。买家可以参考，但不能完全放弃判断。卖家报告可能检查日期较早，或只做了可见区域。买家如果对屋檐、车库、crawl space、后院木结构不放心，可以另找公司做第二意见。尤其是房子有长期漏水痕迹、屋顶老化、外墙木板鼓起、窗边软化，就不要只靠一份简短报告放心。
保修条款要逐条问，不要只听“有 warranty”
白蚁处理后的保修，最容易被买家误解。保修是否可转让给新屋主？只保处理区域，还是全屋？发现新活动时，是免费复查、免费再处理，还是只免人工不免材料？保修期间屋主是否必须做年度检查？如果房子后来漏水、装修、拆除木构件，保修是否失效？这些都要问清楚。
整屋 tenting 后，很多公司会给一定期限的保修，但这不代表房子永远没有白蚁。南加州气候适合白蚁活动，未来仍可能再发生。局部处理更要看范围，若报告只处理车库门框，半年后屋檐另一个位置出现白蚁，公司未必负责。买家要把“这次处理解决什么问题”和“未来保什么风险”分开理解。
屋主自住时，还要注意日常维护。木头不要长期贴土，围栏底部、花床边缘、deck 支撑脚都要避免潮湿。喷淋系统不要一直打到外墙。屋檐排水、雨槽堵塞、空调冷凝水排放，也可能造成木头潮湿和干腐。白蚁公司可以处理虫害，但房子长期维护仍然靠屋主。
选公司时可以这样问
第一，是否持有相关执照和保险，检查员是否熟悉核桃市及周边房型。第二，报告能否分清 Section 1、Section 2，并附照片和具体位置。第三，报价是否包含杀虫、修木、复查、证书以及保修。第四，如果交易要求卖家处理，是否能按 escrow 时间配合。第五，保修是否可转给买家，具体排除条款有哪些。
如果房子正在交易中，建议不要把白蚁问题单独看成杀虫问题，而要放回整个买房决策里：房价是否已经反映老房维护成本？屋顶、外墙、地基、排水是否也有问题？贷款和保险是否顺利？卖家是否愿意给 credit？有时白蚁报价三千元并不可怕，可怕的是它暴露出房子长期漏水和维护缺口。
核桃市房子保值性强，学区和社区吸引力也高，但独立屋的维护账不会因为地段好就消失。白蚁公司选得清楚，报告写得明白，买家在 escrow 里就能更稳地谈条件；买完以后，也知道哪些地方要盯着维护。省一笔检查费，最后可能换来一堆说不清的维修。