在核桃市买房，到了交房前复查这一步，很多买家心里已经开始安排搬家、换锁、订家具，觉得交易基本稳了。可是真正做过 escrow 的人都知道，final walk-through 不是形式，也不是再去欣赏一次房子。它是买家在 close escrow 前最后一次确认房屋状态的机会。复查时如果走得太快，等产权过户完成、钥匙拿到手，再发现卖家搬走冰箱后墙面破了、车库门打不开、原本承诺维修的漏水没有做完，谈判空间就很小了。
核桃市不少房子是独立屋，地块、后院、泳池、车库、屋顶、空调、水管系统都可能牵涉后续维修成本。尤其是交易前期已经做过房检，买家容易以为问题都在 inspection report 里了。交房前复查不是重新做一遍房检，而是确认房子从 offer 接受之后到过户前，没有出现新的损坏，也确认合同里约定留下的东西、修好的东西、清空的东西都符合交付条件。
先看房子是不是按合同状态交付
复查第一件事，是确认房子的基本状态没有变差。开门进去后，不要只看客厅和厨房漂亮不漂亮，要按房间逐一走。墙面有没有新的碰撞痕迹，地板有没有搬家具拖出来的划痕，门窗能不能正常开关，灯具、吊扇、窗帘、内嵌电器是不是还在。合同里如果写明 washer、dryer、refrigerator 或某些固定装置留下，就要现场核对。华人买家有时不好意思当面查太细，担心显得斤斤计较，但交房前不查，过户后再追，往往更尴尬。
厨房要重点看水槽下方、洗碗机周边和垃圾处理器。打开水龙头放水，观察排水速度，听 garbage disposal 有没有异常声音。冰箱如果留下，要确认制冷正常，地面没有渗水。烤箱、炉头、抽油烟机不一定每次都能深度测试，但至少要确认通电、点火或启动状态。房检时能用，不代表搬家清场后仍然没问题。
浴室不要只看瓷砖。要冲马桶、开冷热水、看洗手台柜子下方有没有水迹，淋浴房玻璃门有没有松动。老房子常见的问题是卖家搬空后才发现某些角落长期被家具挡住，墙脚发霉、踢脚线软掉，或者地毯下有宠物味。核桃市家庭型房源多，有些屋主住了多年，家具一搬走，真实状态才露出来。
维修项目不能只听一句“已经修好了”
如果房检后双方谈过 repair request，卖家同意维修某些项目，复查时就要对照清单。比如屋顶补漏、空调保养、水龙头更换、GFCI 插座修复、白蚁处理、车库门调校、烟雾报警器和一氧化碳报警器补齐。这些项目如果只看卖家发票，不去现场确认，容易遗漏。发票说明做过服务，但不等于问题完全解决。
比较稳妥的做法，是把 inspection report、维修协议、卖家提供的收据带在手机里，现场一项一项看。屋顶不能每次都爬上去，但可以看天花板有没有新的水印、阁楼入口附近有没有潮味。空调可以开机听声音，看出风口是否有冷风或热风。水管项目可以简单测试水压和排水。电路项目如果涉及安全，复查时看插座、断路器标记和关键区域是否恢复正常。
如果发现承诺维修没有完成，不一定马上吵架。先拍照、录像，通知经纪人和 escrow 相关方。根据问题大小，可以要求卖家在 closing 前完成，也可以要求留下维修补偿或延迟过户。关键是要在 close 前提出。钱一旦放款、产权完成转移，买家的筹码会减少很多。
后院、车库和外部区域也要走到
核桃市很多买家重视院子、景观和停车空间，但复查时反而容易漏掉户外。后院要看灌溉系统是否还在工作，草坪或树木有没有被施工车辆压坏，围栏有没有新损伤，泳池设备是否正常运行。若房子带 pool，至少要看水位、水泵声音和设备区有没有明显漏水。泳池问题过户后修起来不便宜，一次泵机或过滤系统维修就可能让预算紧张。
车库也不要只站在门口看。电动车库门要开关测试，遥控器数量要核对，热水炉、洗衣区、软水机、储物架等要确认是否符合合同。卖家搬家后可能留下油漆罐、旧家具、建筑垃圾，买家如果接受了这种状态，之后处理就要自己花时间。除非合同里明确允许，否则房子应当以合理清洁、杂物清空的状态交付。
外墙、排水沟、侧院通道也值得看。下雨季前买房，尤其要留意坡度和排水方向。核桃市有些地块有高低差，后院排水不顺可能影响地基边缘或挡土墙。交房前发现异常，可以至少留下照片记录，避免后来分不清是过户前就存在，还是自己入住后才发生。
复查当天的态度要冷静，但不能随便
交房前复查通常安排在 close escrow 前一两天，时间很紧，买家容易被贷款放款、签字、公证、搬家安排牵着走。越是这种时候，越不能把复查当走过场。建议买家带手机充电、手电筒、房检报告、维修清单，最好在白天去看。夜里看房很容易漏掉墙面、水迹和室外问题。
复查不是重新谈价格的机会，也不是看到一点小划痕就推翻交易。它的重点是确认交付状态和合同义务。如果问题只是轻微清洁或正常使用痕迹，通常不值得影响 closing。但如果涉及漏水、设备失灵、承诺维修未完成、合同物品被拿走、卖家留下大量垃圾，就应当及时处理。买家要分清大问题和小问题，避免情绪化，也不要因为怕麻烦而放弃应有检查。
核桃市的房子总价不低，一次交房前复查，花的只是几十分钟，但保护的是未来几年的居住体验和维修预算。钥匙拿到手当然开心，可真正稳妥的买家，会在开心之前，先把水、电、门窗、维修和交付状态看清楚。最后这一步不复杂，但不能省。