圣盖博买到 120 万美元左右的房子，听起来已经不是入门价，但在今天的 SGV 市场里，这个预算往往只是买一套位置不错、房龄不算太新的独立屋，或者面积比较紧凑但生活便利的房子。真正让买家有压力的，通常不是成交价本身，而是成交价折算成每个月现金流以后，家庭账户能不能长期扛住。
看房时，120 万美元很容易被理解成“我付得起首付就可以”。但贷款经纪在做预批时看的不是感觉，而是收入、债务、信用分数、首付比例、利率、保险、房产税和可能的 HOA。圣盖博不少房子没有 HOA，这是好事；但保险、维修和房龄带来的支出，往往会在过户后慢慢浮出来。
先用一个常见首付比例算月供
如果以 120 万美元成交，首付 20%，首付就是 24 万美元，贷款金额约 96 万美元。假设 30 年固定利率在 6.5% 到 7% 之间波动，本息月供大约会落在 6000 多美元到 6400 多美元之间。这个数字只是贷款本息，不包含房产税、保险和维护。
很多家庭第一次看月供表时会觉得还可以，因为网上计算器默认只算 principal and interest。可在南加州买房，真正要看的应该是 PITI，也就是本金、利息、税和保险加总后的每月负担。圣盖博房产税通常要按成交价重新估算，基本税率加上地方附加项，保守一点可以先按每年成交价的 1.1% 到 1.25% 粗算。120 万美元的房子，房产税每月大约就是 1100 到 1250 美元上下。
保险也不能忽略。圣盖博不像山火高风险山区那样夸张，但老房子、屋顶年限、电路状况、管道材料，都会影响报价。有些买家 escrow 里才发现保险公司要看屋顶照片，或者因为电箱太旧而提高保费。普通独立屋每月可能两三百美元，遇到特殊情况会更高。把这些加进去，120 万美元房子的每月持有成本，很容易接近 7500 到 8200 美元，还没算水电、垃圾、园丁和维修。
利率差一点，压力差很多
同样 96 万美元贷款，利率从 6.5% 到 7% 看似只差半个百分点，可每月本息可能相差几百美元。对现金流紧的家庭来说，这几百美元不是小钱。因为买房后还有搬家、家具、简单装修、窗帘、家电、园林修剪等支出，第一年往往是最花钱的时候。
贷款保护期内，买家要和 lender 盯紧利率锁定、文件补充和 appraisal。圣盖博有些房子因为位置好、竞争强，成交价可能高于近期可比成交。如果估价低于合同价，买家就要判断是补差价、重新谈价，还是依靠 loan contingency 退出。月供计算不能只看理想报价，也要准备一个不太舒服但可能发生的版本。
还有一点容易被忽略：预批金额不等于舒适购买金额。贷款机构根据债务收入比给你算出来的上限，通常是银行觉得你“理论上可以借”，不是你家庭生活最舒服的预算。家里有孩子、老人、私校计划、公司收入波动，或者夫妻一方收入不稳定，120 万美元房子的月供就不能按极限来做。
保险、维修和老房子状态要一起看
圣盖博不少房子建造年代较早，外观看起来维护不错，但房检报告里可能出现屋顶剩余寿命、电路系统、排水坡度、地基裂缝、白蚁痕迹、老旧管线等问题。买家在 inspection contingency 期间不仅要看报告有没有大问题，也要把未来三五年的维修成本写进预算。
例如屋顶还可以用几年，但保险公司不喜欢；下水管检查发现 clay pipe 有树根侵入；电箱容量不够，未来要装电车充电桩就得升级。这些不是每个月固定出现的账单，却会突然变成几千到几万美元的支出。房子越老，月供越不能算得太满。
如果卖家愿意给 repair credit，买家也要问清楚 lender 是否允许，以及 credit 是用于 closing cost 还是降价。表面上拿到一笔补偿，实际能不能转化成现金流帮助，要看贷款结构。很多细节必须在 escrow 里提前确认，不要等到 closing 前几天才发现安排不了。
120 万美元预算适合怎样的买家
这个价位在圣盖博适合两类人：一类是长期自住，重视华人生活圈、餐饮、超市、通勤和家庭支持；另一类是有较强现金储备，希望买位置稳定资产的人。它未必适合追求短期现金流的投资客，因为以 120 万美元买入后，租金往往很难完全覆盖 PITI 和维修。
看房时可以把预算拆成三层：第一层是银行愿意贷多少；第二层是家庭每月愿意付多少；第三层是房子未来三年可能要花多少。只有三层都能接受，120 万美元才不是纸面预算，而是可以长期持有的预算。
圣盖博的房子便利性强，但便利不会替你付月供。买之前把利率、保险、税费、维修和生活现金流一起算清楚，出价时才不会被 open house 的热度推着走。能买，不等于一定要顶满买；买得稳，往往比买得漂亮更重要。