奇诺买90万美元的房子，月供到底多少，不能只看贷款本金和利率。很多买家在看房时会先用手机按揭计算器算一下，输入房价、首付、利率，看到一个数字就觉得差不多了。可到了贷款正式估算时，property tax、房屋保险、HOA、Mello-Roos、PMI、维修预留都加进去，月支出可能比最初想象高不少。
奇诺这几年吸引不少家庭，原因包括新房和次新房选择较多、社区规划较新、空间比核心华人区宽松。可是新社区常常伴随HOA和Mello-Roos，老社区可能维修费用更难预估。90万美元不是小预算，买之前要把月供拆开看，而不是只问银行能贷多少。
先看首付比例，月供差异很大
如果房价90万美元，首付20%，贷款金额约72万美元。按不同利率计算，本金利息会有明显差别。利率每变动一点，月供都会跟着变化。买家拿到pre-approval时，要问清楚是按什么利率、什么贷款类型、是否包含点数、锁利率能锁多久。
如果首付低于20%，可能还要考虑PMI。PMI不是永久成本，但在前期会增加月支出。对现金有限的家庭来说，低首付可以提前买入，但月供压力和贷款审批要求要一起看。不要只为了保留现金而忽略每月负担，也不要为了凑20%首付把应急资金全部用光。
比较稳妥的做法，是让lender出不同方案：10%首付、15%首付、20%首付分别对应多少月供、closing cost、PMI和现金剩余。数字摆出来后，买家会更清楚自己真正能承受哪个方案。
奇诺的税费不能只按普通地税想
加州房产税通常会让买家先想到1%左右，但奇诺一些新社区可能有Mello-Roos或特别税，实际年度税费会高于简单估算。买新房或次新房时，一定要向开发商、卖方、title或税单确认具体税率和特别税金额。
90万美元房子，如果税费估低了，每月差额可能不是几十美元，而是几百美元。贷款预批时，有些初步估算未必把所有特别税算进去，买家自己要核对。进入escrow后，拿到preliminary title report、卖家披露和税务信息时，也要重新和贷款机构确认月供。
如果是新房，开发商销售中心给的月供示意更要仔细看。有时示意数字基于某个优惠利率、特定首付、指定lender，未必适用于每个买家。看房时听到的“monthly payment”只能当参考，不能当最终预算。
保险、HOA和维修预留也要写进表里
奇诺的房屋保险通常比高山火风险区域容易处理，但保险价格仍然会受到房龄、屋顶、索赔记录、保额和保险公司政策影响。贷款买家在closing前必须绑定保险，保险费低估会让月供表失真。
HOA也要看。新社区HOA可能提供公共绿化、泳池、门禁、社区设施等，费用从几十到几百美元不等。HOA月费不是坏事，但要知道它包含什么、不包含什么，以及未来是否可能上涨。买公寓或联排时，还要看reserve fund和特别评估风险。
即使买的是新一点的独立屋，也不能把维修预留写成零。空调保养、院子维护、家电更换、热水器、车库门、排水、虫害处理，都是生活成本。新房前几年问题少，但不是完全没有支出；老房价格可能低一点，但维修准备要更多。
一个比较接近真实的月供框架
计算90万美元房子的月支出，可以按这几个项目列：本金利息、property tax、insurance、HOA、Mello-Roos、PMI、维修预留、公用事业和通勤成本。前五项通常是贷款和持有核心成本，后面几项决定生活压力。
例如同样90万美元，20%首付和10%首付的月供不一样；有Mello-Roos和没有Mello-Roos不一样；HOA每月80美元和300美元不一样；保险报价每年1200美元和2500美元也不一样。买家如果只拿一个按揭计算器数字做决定，很容易低估真实支出。
预算表最好分成“银行认可”和“家庭舒服”两栏。银行可能认为你能贷，但家庭是否舒服，还要看孩子教育、老人医疗、车辆支出、储蓄目标和收入稳定性。奇诺距离一些工作地点并不近，通勤油费、车辆损耗和时间成本，也会影响生活感受。
进入escrow前先把数字问清楚
下offer之前，建议让贷款经纪或银行根据目标房源做一版较完整的payment estimate。如果房源有HOA、Mello-Roos或特殊税项，要把资料发给lender。不要等offer被接受后才发现月供超过心理线，到时候退出虽然可能还在保护期内，但时间和机会都浪费了。
进入escrow后，买家要继续核对数字。估价、保险、税费、贷款条件、closing cost都可能调整。奇诺90万美元买房，最重要不是算出一个漂亮数字，而是把所有会每月扣钱的项目都摆上桌。
当你把利率、保险、税费、HOA、Mello-Roos和维修都算进去后，仍然觉得可以承受，这个预算才算稳。买房不是只看能不能成交，而是看成交后能不能安心住下去。