在圣盖博买卖房，很多买家和卖家会把注意力放在价格、贷款、房检和过户时间上，产权公司反而被当成流程里的一个名字。实际上，title company 和 escrow 的配合，会影响文件是否清楚、费用是否准确、closing 是否顺利。尤其在老社区、家庭转让、信托持有、继承、加建历史复杂的房子里，产权问题不能最后才看。
产权公司的核心任务，是做 title search、出具 preliminary title report，并在过户完成后提供 title insurance。买家拿到房子，不只是拿到钥匙，还要确认产权干净，没有未知 lien、未清贷款、税费问题、easement 争议或历史记录缺口。
先问清楚费用，不要只看总数
买卖双方都应该问：title insurance 谁付？escrow fee 怎么分？recording fee、document preparation、notary、courier、wire fee 等项目分别是多少？有些费用金额不大，但加起来也会影响 closing statement。圣盖博这类交易频繁的地区，不同公司收费结构可能不同，不能只听“差不多”。
买家还要分清 lender’s title policy 和 owner’s title policy。贷款买房时，lender 通常会要求保护贷款机构的 title policy，但这不等于买家自己的权益已经完全覆盖。owner’s policy 保护的是买家作为产权人的风险。具体由谁支付，要看当地习惯、合同约定和双方谈判结果。
卖家也要注意 payoff 和 prorations。原贷款还款、房产税分摊、HOA 费用、城市报告、可能存在的 lien，都要在 closing 前核对。卖家如果有旧的太阳能合同、PACE loan、家庭内部借款记录或未解除的 lien，最好提前告诉 escrow，不要等到临近过户才暴露。
产权报告要读，不要只等别人说没问题
Preliminary title report 不是摆设。买家经纪、卖家经纪和当事人都应该看几个重点：产权人名字是否正确，legal description 是否对应房产，是否有 easement，是否有未清 lien，是否有 restrictions，是否存在异常记录。
圣盖博不少房子年代较久，土地使用、车道共享、后巷通行、加建和围墙位置都有可能牵涉历史记录。不是每个 easement 都是问题，但买家要知道它是什么。如果后院有公用设施 easement，未来加建 ADU 或改造院子时就可能受限制。
如果房子曾经通过 trust、probate、公司名义或家庭成员之间转让，产权链条更要看清楚。文件签署人有没有权限？信托文件是否齐？继承手续是否完成？如果这些问题没有提前确认，closing delay 很容易发生。
问责任边界：谁负责通知，谁负责追文件
产权公司、escrow、贷款机构、经纪人各有职责，但交易里最怕“大家都以为别人会做”。买家可以直接问：贷款文件到了以后多久安排签字？wire instructions 如何确认？是否提供 secure portal？如果 closing date 要改，谁通知各方？如果 title report 出现 exception，谁解释，谁联系解决？
Wire fraud 也不能忽视。转账前必须通过已知电话核实 instructions，不要只相信邮件。圣盖博买家中有不少家庭会从国内或其他账户调资金，时间和路径比较复杂，更要提前和 escrow 讲清楚资金来源、到账时间和银行要求。临近 closing 才发现银行审查延迟，会影响交房。
卖家则要问签字安排。如果卖家人在外州或海外，notary、公证、文件寄送和时间差都要安排。文件稍有不合规，county recording 可能退件，过户就会延迟。
老房和有改建历史的房子要额外小心
产权公司不负责判断房屋结构好坏，也不替你确认每一个 permit 的施工质量。买家不能把 title insurance 当成万能保险。加建是否合法、ADU 是否 final、车库改造是否有 permit，仍需要通过城市记录、房检、卖家披露和专业人员确认。
但是产权资料能帮助买家发现线索。比如 legal description、easement、旧 deed、recorded restrictions，都可能影响未来使用。买家如果计划加建、分租或长期投资，不要只问“能不能过户”，还要问“这些产权记录会不会限制我未来使用”。
圣盖博交易节奏有时很快，热门房源从 offer accepted 到 contingency 解除，买家压力不小。越是节奏快，越要把费用和责任提前讲清楚。产权公司不是只在最后一天出现的单位，它关系到钱、文件、产权和风险。问得细一点，过户时就少一点意外。