库卡蒙格不少房子是木结构为主，外观看起来很新、院子也整理得干净，但这不代表白蚁风险可以忽略。南加州气候干，很多人以为白蚁只出现在潮湿地区。实际上，木结构、屋檐、车库门框、deck、fence、crawl space 附近，只要有木材和入口，就可能有活动痕迹。
白蚁检查和普通房检不是一回事
买家常把 home inspection 和 termite inspection 混在一起。普通房检师会看屋顶、空调、管道、电路、地基、门窗等整体状况，但白蚁检查通常由专门的 pest control 公司做。报告里会分 Section 1 和 Section 2：前者多是已经发现的感染或损坏，需要处理；后者可能是容易引发问题的条件，比如木头接触土壤、潮湿区域、通风不足。
在 escrow 里，如果合同没有明确要求卖家提供白蚁报告，买家就不能默认一定会有。不同交易、不同地区、不同卖家策略差异很大。房源竞争激烈时，卖家可能只愿意按现状出售，不主动修白蚁。买家这时更要在 inspection contingency 期限内安排检查，而不是等快 close 了才想起来。
木结构房子要看屋檐、门框和车库
库卡蒙格很多独立屋外墙看起来整齐，真正容易被忽略的是屋檐下方、窗框周边、车库门两侧、后院 patio cover、木栅栏和阳台结构。白蚁不一定一开始就造成大洞，有时只是小颗粒、空鼓声、油漆起泡、木材边角松软。开放日人多的时候，买家走一圈通常只看厨房台面和主卧大小，很少蹲下来敲木框。
白蚁报告的重点不是吓人，而是帮买家知道问题在哪、费用大概多少。有些只是局部处理和小维修，有些则可能涉及整屋 fumigation。费用差距很大，也会影响搬家安排。整屋熏蒸需要房子空置、食物药物打包，对已经安排好 closing 后马上入住的家庭会造成时间压力。
卖家是否愿意修，要看市场和合同
白蚁问题发现后，买家一般有几种处理方式：要求卖家修、要求 repair credit、自己接受现状、或者在保护期内退出。哪一种可行，要看合同条款、市场热度和问题严重程度。热门房源里，卖家未必愿意修所有项目；但如果报告显示结构性木损坏，买家也不能轻轻放过。
华人买家常担心谈维修会不会把交易谈崩。这个担心可以理解，但更现实的做法是区分大小问题。小范围门框处理，不一定值得硬碰硬；如果是 crawl space 木梁、阳台承重、屋檐大面积损坏，就要认真估价。贷款机构和保险公司一般不会逐项管白蚁，但严重损坏可能间接影响房屋安全、估价和后续维护。
老报告不能完全代替新检查
有些卖家会拿出几年前的白蚁处理记录，说房子已经做过。这个信息有参考价值，但不能完全代替当前检查。白蚁处理有保修期，保修是否仍有效、是否可转让、是否覆盖当前区域，都要看文件。几年间房子有过漏水、木板更换、后院加盖 patio，也可能出现新情况。
买家拿到报告后，不要只看总价，也要看图示和位置。比如报告写的是 garage side jamb、eaves、fascia board，最好现场对应位置看一下。经纪可以帮忙解释交易影响，但具体处理方法和报价还是要听持牌白蚁公司的意见。
检查不是为了挑毛病，而是为了知道未来成本
库卡蒙格房子如果价格合适、地段合适，有白蚁并不等于不能买。南加州木结构房屋出现白蚁并不罕见，关键是范围、费用和处理时间。买家真正要避免的是完全不查，等入住后装修或换门窗时才发现木头已经被吃空。
一份白蚁报告，可能帮你谈回几千美元，也可能只是让你心里有数。对准备长期持有的屋主来说，这种信息本身就有价值。房子买下来以后，屋檐、排水、木头接地、后院潮湿点都要定期看，不要把白蚁当成过户前一次性的事情。
报告出来以后，要看处理责任怎么写
白蚁检查之后，买家不能只看有没有虫，还要看合同里谁负责处理。卖家愿意做 fumigation、局部处理、木材更换，和只给一点 repair credit，结果完全不同。库卡蒙格一些房子院子大、木围栏多、屋檐和 patio 结构复杂，如果报告范围比较广，处理时间和费用都要提前问清楚，不能只听一句“白蚁很常见”。
如果买家贷款买房，还要确认白蚁问题会不会影响贷款或保险。多数轻微白蚁不会直接卡住交易，但严重木结构损坏、明显安全问题，可能会让后续环节变复杂。买家在 inspection contingency 内把报告、报价和卖家回应放在一起看，才知道这套房子是真问题不大，还是只是价格看起来吸引人。