天普市很多房子房龄不短，买卖过程中遇到白蚁报告并不稀奇。尤其是木结构、老屋檐、车库、阳台、木栅栏和地板边角，都是常见检查重点。找白蚁公司时，不能只问“多少钱”，更要看报告写得清不清楚、维修范围明不明确、保修怎么给。
在南加州交易里，termite report 有时会影响买卖双方谈判。卖家想尽快过户，买家担心屋况隐患，经纪人则要把时间点放在 escrow 里安排好。白蚁公司选得不好，报告模糊、报价乱、维修拖延，都可能让 closing 变麻烦。
先确认公司做的是检查还是维修
有些公司主要做白蚁检查和报告，有些公司同时做局部处理、木材维修和 fumigation。找之前要问清楚服务范围。买家如果只是想在 inspection contingency 期间了解房子状况，需要的是清楚、客观、能用于谈判的报告。卖家如果准备上市前处理问题，则可能更在意维修速度和保修文件。
检查公司最好能说明 Section 1 和 Section 2 的区别。Section 1 通常指现有白蚁或真菌损害、需要处理的问题；Section 2 多是可能导致未来问题的状况，例如木头接触土壤、排水不佳、潮湿风险等。买家看到报告时不要只看总价，要看问题属于哪一类，是否影响结构，是否需要马上处理。
报告要具体，不要只写大概
好的白蚁报告应该写清楚发现位置、问题类型、建议处理方式和估价。比如是在屋檐、车库门框、浴室地板附近，还是 crawl space 或 patio cover。只写“发现损坏，建议维修”这种报告，对买家帮助不大，也不利于后续谈判。
天普市一些老房曾经多次加建或翻修，木结构细节比较复杂。检查时如果只粗略看外表，可能漏掉遮挡区域。买家可以问检查员是否查看 attic、crawl space、车库、外墙木件、窗框、露台和围栏。不是每个位置都一定能进入，但至少报告应说明哪些区域无法检查，原因是什么。
如果报告里有无法进入区域，买家就要谨慎。无法检查不代表没问题，只代表这次没看见。特别是老房、地基抬高房、曾经漏水或浴室改造过的房子，隐藏木材损坏要留意。
报价要拆开看
白蚁公司报价有时包括处理费用，有时包括木材维修，有时只是检查费。拿到 estimate 后，要看每一项是什么：局部药剂处理、换木头、封洞、修屋檐、熏蒸、复检、出 clearance report，是否都包括在内。
卖家如果想在上市前处理，最好不要只选最低价。低价报价可能没有包含完整维修，后面买家检查又提出问题，反而更麻烦。买家在 escrow 里收到报告后，也不要看到高报价就直接恐慌。可以让经纪人协助比较问题严重程度，必要时再找第二家公司复查。
有些白蚁损坏看着吓人，但只是局部木件；有些表面不明显，却牵涉水分、结构木头或长期维护问题。重点不是报价高低，而是问题在哪里、是否会继续恶化、谁来修、修完有没有文件。
保修和 clearance 很重要
白蚁处理后，保修怎么给要提前问。是局部保修，还是整屋熏蒸后的保修？保修几年？是否可转给买家？未来复查是否收费？这些都要写清楚。口头承诺没有太大意义，交易文件里能留下报告和收据，后续才好追溯。
如果卖家负责处理白蚁，买家要确认过户前是否能拿到 completion notice 或 clearance。否则卖家说“已经处理”，但没有正式文件，贷款、保险或买家安心程度都会受影响。尤其谈判 repair credit 时，买家更要明白自己拿到的是现金补偿，还是卖家完成维修。
配合房检一起看，不要孤立判断
白蚁报告不是替代普通房检。普通 home inspection 会看屋顶、电路、水管、空调、地基、排水等系统；白蚁检查主要看木材害虫和相关损坏。天普市老房交易里，这两份报告最好一起看。比如浴室附近有木材腐烂，可能不仅是白蚁问题，也可能和漏水、通风、排水有关。
买家在 inspection contingency 期间时间有限，最好尽早安排检查，不要拖到保护期最后两天。报告出来后，经纪人、买家和必要时承包商一起判断哪些问题要谈判，哪些可以过户后慢慢修。卖家如果准备上市，也可以提前做报告，避免买家用未知风险压价。
找白蚁公司，价格当然要问，但更重要的是报告清楚、范围明确、保修写明、时间能配合 escrow。房子买卖已经够复杂，不要让一份模糊的白蚁报告，把本来可以顺利解决的问题变成过户延迟。