洛杉矶卖房时，很多屋主第一眼会看成交价。房子如果卖 100 万，好像就是 100 万进账。但真正到 escrow 结算时，卖家会看到一张比较长的费用表：经纪佣金、escrow fee、title 相关费用、县市转让税、贷款还清、维修补偿、白蚁处理、搬家清洁，有时还有 HOA 文件费或提前还款相关项目。
卖房前把费用算清楚很重要。不是为了吓自己，而是为了知道最后净到手大概是多少。卖家如果只按挂牌价做计划，后面买下一套房、还贷款、搬家、报税，都可能出现落差。尤其在南加州，一套房金额大，几个百分点就是一笔很实际的钱。
经纪佣金要提前谈清楚
经纪佣金通常是卖房费用里最大的一项。具体比例和分配方式要看卖家和经纪之间的 listing agreement，也要看市场惯例、服务内容和双方协商。卖家不能只问“总共几个点”，还要问清楚包含哪些服务：摄影、视频、open house、广告、清洁或 staging 建议、文件协调、谈判和交易跟进。
佣金不是孤立数字。佣金低不一定划算，佣金高也不一定代表服务好。关键要看经纪能否帮你定价、曝光、筛选 offer、处理房检后谈判。如果因为定价失误或谈判处理不好，最后少卖几万，表面省下的佣金可能没有意义。
卖家也要看买方经纪补偿安排如何呈现和协商。不同交易结构可能不同，相关条款应该在合同里写清楚。不要口头理解，也不要等到收到 offer 才发现净到手和自己预期不一样。
过户和产权相关费用
卖房进入 escrow 后，会有一系列过户费用。Escrow 公司负责保管资金和文件，title 公司处理产权保险和产权转移相关事项。卖家通常会看到 escrow fee、document preparation、recording、notary、messenger 或 wire 等费用项目，具体金额跟成交价、地区和服务公司有关。
产权保险方面，买卖双方各自承担哪些费用，要看当地习惯和合同约定。在洛杉矶县，交易中常见的费用分配有市场惯例，但不是不能协商。卖家需要看清 estimated closing statement，不明白的地方要问 escrow officer 或经纪。
如果房子有贷款，卖房收入里还要先还清现有 mortgage。Escrow 会向贷款机构索取 payoff statement，里面可能包括本金、利息截止日、少量手续费。如果卖家最近刚还款，数字可能会有调整。最终净到手不是成交价减佣金那么简单，还要减掉贷款余额和所有过户项目。
城市、县和 HOA 费用不要忽略
加州卖房常见 county transfer tax，有些城市还可能有 city transfer tax。不同城市规则不一样，费用承担也可能按惯例或合同约定处理。卖家挂牌前最好让经纪或 escrow 根据房屋地址预估，不要等到快过户才发现多出一项。
如果卖的是 condo 或 townhome，还会涉及 HOA 文件。买家贷款和审查通常需要 HOA documents，比如预算、会议记录、保险、规则、储备金报告等。HOA 管理公司可能收取文件费、转户费、rush fee。金额不一定特别大，但在结算表上会出现。
有些社区还有特殊税或评估，比如 Mello-Roos、special assessment。卖家未必需要一次性付清所有未来费用，但必须在披露和交易文件中清楚呈现。买家看到后也可能把这些持有成本放进谈判里。
维修、白蚁和补偿可能影响净到手
房检后，买家常常会提出维修要求。洛杉矶老房子常见问题包括屋顶老化、管道问题、电路不合规、空调炉子年限久、白蚁损害、下水管状况差、排水坡度不好。卖家不一定要全部修，但通常要面对谈判。
有时卖家选择自己修，有时给 repair credit，有时降价，有时坚持 as-is。哪种方式更好，要看问题大小、买家贷款类型、过户时间和卖家是否还住在房子里。如果维修需要 permit 或专业承包商，时间可能拖慢 closing。给补偿看起来简单，但也要符合贷款和合同要求。
白蚁报告也常在交易里出现。南加州木结构房屋多，termite 并不罕见。卖家是否提前做 termite inspection，要看房屋状态和市场策略。提前处理可以减少买家顾虑，但也会产生费用。完全不处理也可以，但买家可能在 offer 或房检后反映到价格上。
卖房前整理和搬家也是真成本
很多卖家只算交易费用，忘了卖房前的准备成本。深度清洁、庭院整理、小修补、垃圾清运、临时仓储、搬家公司、简单 staging，都会花钱。房子如果还在居住，开放日前整理也需要时间和精力。
这些钱不是每一项都必须花。关键是判断哪些投入能改善买家的第一印象。比如前院杂乱、墙面破损、灯泡不亮、厨房油污，修起来不一定贵，但会让买家觉得房子维护不好。相反，花大钱做个人喜好的装修，不一定能提高成交价。
卖房费用还可能涉及税务问题。自住房是否符合 capital gains exclusion、投资房折旧如何处理、1031 exchange 是否适用，这些要问 CPA 或税务专业人士。经纪可以提醒，但不能替卖家做税务判断。
卖房前最好做一张净到手估算表。预估成交价、贷款余额、佣金、过户费、税费、维修补偿、搬家整理成本，都列进去。数字不需要一开始就百分百准确，但要有范围。这样卖家在收到 offer 时，看的就不只是价格，而是最后能安全落袋多少。