洛杉矶买房进入 escrow 后，很多买家以为最紧张的是房检和估价，贷款只要已经 pre-approval 就差不多了。实际上，从 offer 被接受到 final loan approval，信用卡和车贷的变化都可能影响审批。尤其是高房价市场里，买家的债务收入比本来就压得很紧，一张新信用卡、一笔车贷、一次大额刷卡，都可能让 lender 重新计算资格。
贷款审批不是看一次信用就结束。银行可能在申请初期拉信用，closing 前还会做 credit refresh 或 soft pull，确认买家没有新增债务。买家如果在这段时间买车、分期家具、刷爆信用卡，贷款条件可能从“可以”变成“需要解释”，严重时会导致 closing delay。
不要在 escrow 期间申请新信用卡
申请新信用卡会产生 hard inquiry，也可能新增一条信用账户。单独一次 inquiry 未必毁掉贷款，但在审批期间会让 lender 问原因。如果新卡已经开通，即使还没使用，银行也可能要求解释是否有新增债务。
很多买家会想，买房后要买家具家电，提前申请一张返现卡或商店卡很划算。这个动作最好放到过户之后。房子还没 closing，任何新增信用都不值得冒险。特别是贷款条件刚刚够线的买家，信用分下降几分、债务比增加一点，都可能影响利率或批准。
商店的零利率分期也要小心。家具店、电器店常说“12 个月免息”，听起来不是贷款，但本质上通常也是新信用账户或分期债务。lender 看到后会计算月供，影响 DTI。
信用卡余额要保持低，不要突然刷大额
贷款审批会看信用卡最低还款额。即使买家每个月都全额还款，如果月结单出来时余额很高，信用报告上显示的 utilization 也会升高，信用分可能下降。更直接的是，最低还款额会被计入债务。
洛杉矶买房期间，买家经常有很多支出：房检费、估价费、搬家订金、孩子学校费用、机票、家具预订。尽量不要把这些都堆到信用卡上。可以使用现金或借记卡支付的，就不要让信用卡余额在账单日异常升高。
如果已经刷了大额，及时和贷款顾问沟通。不要自己猜。贷款顾问可能会建议在 statement closing date 前还清，或提供付款证明，让 underwriter 更新债务计算。重点是提前处理，不要等 closing 前银行发现。
不要买车，也不要共同签车贷
车贷是贷款审批期间最容易造成问题的债务之一。一笔 700 美元月供的车贷，在 DTI 里影响很明显。买家本来刚好够贷款，买车后可能直接超出银行允许比例。即使车是给家人开，只要贷款在买家名下，就会被计算。
共同签车贷也一样。有些买家帮孩子、配偶或亲戚 co-sign，觉得自己不实际付款，贷款就不会影响买房。银行不这么看。只要债务出现在信用报告上，通常就会计入，除非能提供足够证据证明由他人连续支付，且银行项目允许排除。
lease 车也不是例外。车 lease 每月付款同样是债务。买房前后想换车，可以等房子过户后再办。房子 closing 一旦完成，再根据新月供和现金流决定车的预算，会安全很多。
旧车贷不要随意提前还清或调整
有些买家听说债务会影响贷款，就想在 escrow 期间把车贷一次还清。这个动作不一定错，但要先问 lender。提前还清车贷可能改善 DTI，但也会动用现金。若银行要求买家 closing 后保留 reserves，现金少了反而可能造成问题。
另外，车贷还清后信用报告不一定立刻更新。银行可能仍然看到旧债务，需要 payoff letter 或账户结清证明。临近 closing 才还清，文件来不及更新，也可能造成反复。
如果只是剩下很少期数，有些贷款项目可以排除即将还清的 installment debt，但要求不同。买家不要凭朋友经验操作，应该让贷款顾问按当前 loan program 确认。
不要因为装修和家具提前透支
洛杉矶很多房子买到后都想马上整理。老房子要换地板、刷墙、修厨房，condo 要买冰箱洗衣机，独立屋可能要修院子。商家会在买家最兴奋的时候推分期付款。
但贷款没放款前，房子还不是你的。提前订家具可以理解，但尽量不要开新账户、不要做大额分期、不要让信用卡余额冲高。尤其是 appraisal 刚过、loan contingency 还没取消时，更要稳住。
如果卖家同意给 repair credit，或者房检后发现屋顶、空调、下水管问题，买家更要保留现金。过户后真正需要用钱的地方，往往不是沙发和餐桌，而是保险 deductible、漏水维修、白蚁处理、排水和安全问题。
保持收入和资产稳定同样重要
信用卡和车贷只是贷款审批的一部分。买家在 escrow 期间也不要随意换工作、减少工时、改变收入结构或大额转出资金。银行最后会做 verification of employment，确认买家仍在工作。资产也会在 closing 前再次核对。
如果必须发生变化，比如公司调岗、奖金入账、家庭紧急支出，要第一时间告诉贷款顾问。贷款审批最怕的是 lender 自己发现变化，而买家没有提前解释。主动说明通常还有处理空间，被动补救就容易拖时间。
对于自雇买家，业务账户和个人账户之间的转账也要谨慎。不要为了临时显示余额而来回移动资金。银行看的是可验证、稳定、合规的资产，不是某一天的截图。
closing 前的安全做法
从 offer 接受那天起，到拿到钥匙之前，可以把自己当作进入“财务静默期”。不申请新信用，不买车，不 co-sign，不大额刷卡，不开分期，不随意还清或新增债务，不移动首付资金。日常消费正常进行，但避免任何会改变信用报告和银行余额的大动作。
如果确实需要刷卡，比如机票、医疗或工作报销，也要保留付款和报销记录，并让贷款顾问知道。每个买家的贷款空间不同，有的人刷 3000 美元没影响，有的人刷 3000 美元就会卡 DTI。不要拿别人的情况套自己。
贷款审批期间，信用卡和车贷管理得好，交易就少很多意外。房检可以谈，估价可以补，卖家可以沟通延后 closing；但因为买家自己新增债务导致贷款变动，是最不值得的风险。忍到过户后再买车、办卡、分期装修，通常才是最稳的选择。