在洛杉矶买房，很多买家第一次做预算时，会把注意力放在房价、首付和贷款利率上。等到贷款顾问把月供表拉出来，才发现房产税一年也是一笔不能忽略的固定支出。尤其对刚从租房转成自住房的家庭来说，房产税不像房租那样每月看到一张账单，却会真实影响每个月的现金流。
南加州房产税的估算，不能只用一个全国平均数字。洛杉矶县、橙县、圣贝纳迪诺县、河滨县的税率结构不完全一样，同一个城市里不同社区也可能有额外评估费。买家如果只听别人说“差不多百分之一”，很容易把预算做得太松。
先用成交价做基础估算
最常见的粗略估算方式，是用买入价格乘以大约 1.1% 到 1.25% 之间的比例。举例来说，一套 100 万美元的洛杉矶房子，如果按 1.2% 粗估，一年房产税大约是 12,000 美元，平均到每个月大约 1,000 美元。这个数字不是最终账单，但足够让买家先判断月供压力。
为什么不直接用 1%？因为加州 Proposition 13 让基础税率通常接近 1%，但地方债券、学校债、城市评估费、洪水控制、消防、图书馆等附加项目，会把实际税率往上推。有些老社区附加项目不多，实际接近 1.1%；有些新区或特别评估区，可能明显高于这个范围。
在 Pasadena、Arcadia、San Gabriel、Alhambra、Monterey Park 这些较成熟社区，买家通常会看到比较稳定的税率结构。到了东边一些较新的规划社区，或者南加州新房开发区域，就需要特别看 Mello-Roos 或其他特别税。表面房价类似，税费负担可能差一截。
不要只看卖家现在交多少税
open house 现场常有人问：“这套房现在一年税多少？”这个问题可以问，但不能直接拿来当自己的预算。因为卖家可能很多年前买入，当前税基很低。买家成交后，县里会按照新的成交价重新评估，税单会根据新的 assessed value 调整。
例如卖家二十年前以 35 万美元买入，现在一年税可能只有几千美元。新买家以 110 万美元成交后，不可能继续沿用卖家的低税基。交易关闭后，县政府通常会发出新的评估，并可能出现 supplemental tax bill，也就是补充税单。
补充税单是很多新屋主第一年容易忽略的项目。贷款月供 impound account 里可能已经代收一部分税费，但补充税单不一定完全包含在贷款公司预估里。买家以为月供都扣了，几个月后收到额外税单，才发现还要另付一笔钱。
贷款月供表里的税费只是预估
贷款顾问在 pre-approval 或正式贷款估算里，会把房产税放进 PITI，也就是本金、利息、税、保险的综合月供。这个数字对判断贷款资格非常重要，因为 lender 会用它计算 debt-to-income ratio。但贷款表上的税费通常仍是预估，并不是县政府最终确认的税单。
如果买家锁定的房子有特殊评估费，贷款顾问需要及时知道。MLS 上有时会列出 tax rate 或 special assessment，但信息不一定完整。经纪在写 offer 前，应协助买家查 property tax record、preliminary title report 或向 escrow/title 了解税费结构。
有些买家为了让贷款数字看起来好一点，会希望税费估低一些。这个做法风险很大。审批阶段可能暂时过关，但真正持有时现金流会吃紧。买房预算不是为了让文件好看，而是为了过户后能稳定生活。
新房和规划社区要单独看特别税
洛杉矶核心区新房数量有限，但南加州不少买家会把范围扩大到 Irvine、Ontario Ranch、Chino、Rancho Cucamonga、Corona 等区域。这些地方新房、小区设施、学校规划看起来很吸引人，但常伴随 Mello-Roos 或 CFD 特别税。
Mello-Roos 不一定因为房价高低而直观体现。某些房子标价比老区便宜，月供加上 HOA 和特别税后，实际负担却不低。买家看模型屋时很容易被新厨房、高天花、社区公园吸引，回头做预算才发现每月固定开支比预期多几百美元。
判断新房税费，不能只问销售人员“税率大概多少”。更稳妥的做法是要求查看 tax disclosure、Mello-Roos estimate、HOA budget，并把这些数字交给贷款顾问重新计算月供。新房交易里，合同文件厚，买家要给自己留时间读清楚。
第一年现金流要留出缓冲
买房后第一年，屋主常同时面对搬家、家具、电器、维修、保险调整、补充税单等支出。如果房产税估算过低，现金储备会被快速消耗。特别是华人家庭喜欢一次性把房子整理到位，装修、换地板、加窗帘、做院子，每一项都在花钱。
比较稳妥的做法，是在正式下 offer 前，把房产税按偏保守的比例计入月供。比如成熟社区可以先用 1.2% 粗估，看到特殊评估后再提高；新房或新区不要凭感觉，必须看披露文件。买家也可以让贷款顾问分别做三组月供表：低税率、中性税率、偏高税率。
房产税不是买房时最有情绪的一项开支，却是持有房子的长期成本。预算做得保守一点，过户后压力会小很多。买房顺利不只是拿到钥匙，也包括拿到钥匙之后，每个月还能稳定地过日子。
估算时要把补充税单放进去
洛杉矶买房后，屋主常低估 supplemental tax bill。成交后县里会根据新成交价重新评估税基，原屋主旧税基和新税基之间的差额，可能在成交后几个月以补充税单形式出现。
买家做预算时，不要只看 listing 上的旧房产税。更稳的做法是用成交价乘以当地综合税率粗估，再单独预留补充税单现金。新房或有特别税的社区，还要查 property tax bill 上是否有 Mello-Roos 或 assessment。