预批不是只看收入，也看现金准备
在洛杉矶买房，很多买家一开始会问：“我年收入多少，可以买多少钱的房？”这个问题只问了一半。贷款预批除了看收入、信用、债务比例，也会看账户里有没有足够资金完成交易。尤其是南加州房价高，首付、closing cost、检查费用、搬家和成交后的现金储备加起来，不是一个小数字。
预批阶段，贷款机构通常会要求提供最近两个月银行流水、工资单、W-2、报税资料或自雇收入文件。账户余额会被用来判断买家是否有能力支付 down payment、过户费用，以及是否还有一定 reserve。不同贷款项目要求不同，但如果账户里资金明显不足，预批信即使开出来，也可能比较弱。卖家和 listing agent 在看 offer 时，也会关注买家的资金证明是否配得上购买价格。
至少要覆盖首付和过户费用
最基本的要求，是账户资金要覆盖首付和 closing cost。比如买一套八十万美元的房子，如果做 20% 首付，首付就是十六万美元。除此之外，还要准备贷款相关费用、escrow fee、title insurance、预付房屋保险、预缴房产税、lender fee、appraisal fee 等。粗略来说，closing cost 常见范围可能在房价的 2% 到 5% 之间，具体要看贷款类型、税费预缴、点数、保险和成交日期。
如果买家账户里刚好只有首付，没有过户费用，贷款顾问通常会提醒风险。因为成交时 escrow 会给出 estimated closing statement，买家需要在指定时间把剩余资金 wire 到 escrow。钱不够，交易就会卡住。
华人买家有时会把预算只算到“首付比例”，例如觉得二十万现金可以买一百万的房。可是一百万房子 20% 首付已经是二十万，还没算 closing cost、inspection、appraisal、保险和搬家。预批前先把这部分算进去，预批结果才更接近真实购买能力。
现金储备会影响贷款安全感
除了首付和过户费用，有些贷款项目还会关注 cash reserve。所谓 reserve，不是成交时必须花掉的钱，而是成交后账户里仍然能覆盖几个月月供的资金。投资房、jumbo loan、自雇买家、收入结构复杂的买家，对 reserve 的要求可能更高。
在洛杉矶，月供不只是本金和利息，还包括 property tax、insurance、HOA，部分新房还可能有 Mello-Roos。假设月供总额接近六千美元，贷款机构如果要求六个月 reserve，就意味着买家成交后仍需证明约三万六千美元可用资产。这个数字不一定要全部放 checking account，部分 lender 可以接受储蓄账户、投资账户或退休账户的一定比例，但具体要提前确认。
账户里完全没有余量，会让预批显得紧绷。即使贷款数学上能过，实际买房体验也会很累。房检发现问题、卖家不愿给 repair credit、保险报价比预期高，这些都需要现金缓冲。
不同买家需要准备的金额不一样
W-2 上班族、收入稳定、信用分高、债务少，预批通常相对简单。只要首付、过户费和基本储备清楚，贷款顾问比较容易判断。自雇买家则不同，贷款机构会更仔细看报税收入、business account、profit and loss，有时账户余额充足但报税收入不足，也不能直接提高贷款额度。
如果买家准备使用父母赠与款，预批前就要告诉贷款顾问，不要等看到房子才说。gift fund 能不能用、需要哪些文件、赠与人是否在美国、资金是否已经到账，都会影响预批强度。海外资金更要提前安排，因为汇款、换汇、银行审查和 statement 翻译都可能花时间。
还有一类买家是共同买房，比如夫妻、兄弟姐妹或父母子女一起上贷款。账户资金可能分散在不同人名下。此时需要确认谁上贷款、谁上 title、谁出首付、资金如何转入 escrow。预批前把结构讲清楚，比成交时临时调整产权要安全。
预批前可以先做一张资金表
比较实用的方法，是在联系贷款顾问前先列一张资金表。第一栏写账户名称，第二栏写账户持有人，第三栏写当前余额，第四栏写资金来源，第五栏写是否可以用于首付或 reserve。这样贷款顾问一看就知道哪些钱能用、哪些需要解释、哪些最好不要动。
不要为了预批好看，在短时间内把多笔不明来源资金塞进账户。这样余额看起来高，审核时却可能变复杂。也不要在预批前申请新信用卡、买车贷款或大额分期，因为这些会影响 debt-to-income ratio。
账户里需要多少钱，没有一个适用于所有人的固定答案。但可以用一个底线来判断：首付要够，过户费用要够，成交后还要留得住生活和月供缓冲。洛杉矶买房不是把账户清空换一把钥匙，而是成交后还能稳定持有这套房。预批前先把现金准备做扎实，后面看房、下 offer、进 escrow 才会更有底气。