在洛杉矶买房，很多第一次进场的买家会把注意力集中在首付上。房价一百万，首付二十万，听起来好像只要账户里有这笔钱，买房就能往前走。可真正进入 escrow 后，买家很快会发现，首付只是最大的一块支出，不是唯一一块支出。
南加州的交易节奏比较快，尤其在华人买家熟悉的 Arcadia、Temple City、Alhambra、San Gabriel、Irvine 或 Rowland Heights 一带，看房时大家往往讨论的是价格、学区、屋况和通勤。等到 offer 被接受，贷款顾问、escrow officer、保险经纪、房检师、产权公司陆续发来文件，现金需求才会一项一项浮出来。
首付之外，最先出现的是订金
买家提交 offer 时，通常会写入 earnest money deposit，也就是诚意订金。常见比例可能是房价的 3%左右，具体金额看市场和卖家要求。订金不是额外费用，成交时通常会计入首付或过户资金，但它必须在合同约定时间内打入 escrow。
这里最容易出问题的，是买家以为“反正最后都算首付”，所以没有提前准备可立即转账的资金。实际上 escrow 打开后，订金通常只有几天时间需要到位。如果资金还在海外、定存账户、股票账户，或者需要父母临时转账，就可能赶不上合同时间。
南加州卖家对时间很敏感。尤其多个 offer 竞争时，买家如果连订金都拖延，卖家会马上怀疑买方履约能力。经纪在帮买家写 offer 前，通常会确认订金所在账户、转账上限、银行 wire 规则，以及是否需要提前预约分行。
房检、下水管和白蚁检查要单独付
进入 escrow 后，买家通常会安排 general home inspection。洛杉矶不同类型房屋价格不一样，普通独立屋检查费用常见几百美元，面积大、房龄老、结构复杂的房子会更高。这个费用通常由买家直接支付给房检师，不等到 closing 才结算。
老房子较多的社区，例如 Pasadena、Monterey Park、San Gabriel、Alhambra，一些买家还会加做 sewer inspection。下水管问题不是每栋房子都有，但一旦有树根入侵、管线塌陷或老旧陶土管破损，维修费用可能从几千到上万美元不等。几百美元的检查费，换来的是更清楚的风险判断。
白蚁检查 termite report 也常被忽略。有些交易中卖家会提供，有些则需要买家自己安排。南加州木结构房屋普遍，白蚁、干腐、木梁受损不是罕见问题。买家是否要求 repair credit、是否接受 as-is 状态，都要建立在检查结果上，而不是只看房子装修漂不漂亮。
贷款买家要准备估价和贷款相关费用
贷款买房时，lender 通常会要求 appraisal，也就是房屋估价。估价费用一般由买家承担，通常在贷款流程中较早支付。估价不是房检，它主要判断房子的市场价值是否支持贷款金额。
如果买家 offer 写得很激进，而 appraisal 低于合同价，就会涉及补差价、重新谈判或使用 appraisal contingency 的问题。即使估价顺利通过，估价费也是买家需要提前准备的现金支出。
贷款本身也会产生一些费用，例如 lender fee、credit report fee、processing fee，具体项目因贷款机构和产品不同而不同。有些费用会放在 closing cost 里，有些会提前收取。买家拿到 Loan Estimate 后，不要只看月供，也要看现金到 closing 的总额。
保险费用在加州越来越不能省略
洛杉矶买房，房屋保险已经成为越来越现实的一项成本。过去不少买家只把 insurance 当成贷款文件中的一个普通项目，现在情况不同。部分山火风险较高的区域，普通保险公司可能不愿承保，买家需要找 broker 多问几家，甚至考虑 California FAIR Plan 搭配补充保险。
保险通常需要在过户前绑定，贷款机构也会要求确认 coverage。如果买家等到 closing 前几天才问，发现保费比预期高很多，就会影响月供判断，也可能影响贷款 debt-to-income ratio。
有些房子价格看起来合适，但因为地段、屋龄、屋顶状况、电路系统或山火风险，保险报价明显偏高。买家在 inspection contingency 期间就应该同步确认保险，而不是等所有保护期快结束才处理。
过户费用不是一个小数字
Closing cost 包括 escrow fee、title insurance、county recording fee、贷款相关费用、预缴税费、预缴保险、可能的 HOA 文件费等。洛杉矶不同城市和不同交易条件下金额会变化，但买家通常要预留房价一定比例的现金作为过户费用。
有些买家拿到预批时只问：“我最多可以买多少钱？”更应该问的是：“在这个房价下，我 closing 前总共要带多少钱？”这两个问题不一样。前者看贷款额度，后者看真实现金流。
如果是 condo 或 townhouse，还可能有 HOA transfer fee、HOA document fee、预缴 HOA dues。不同 HOA 管理公司收费差异不小，有的文件费用几百美元，有的加急处理还会额外收费。买家最好在 review HOA documents 时，把费用和规则一起看。
搬家、家具和入住初期维修也要算
交易完成不代表支出结束。很多华人家庭过户后马上面对搬家、清洁、换锁、窗帘、冰箱、洗衣机、床垫、简单油漆、车库门维修、空调保养等费用。单项看都不大，加起来常常超过预期。
尤其买的是老房子，房检报告里即使没有重大问题，也可能有一串“建议维修”。例如 GFCI 插座、热水器绑带、屋顶小修、排水坡度、烟雾报警器、门窗密封。卖家不一定愿意全部修，买家也不一定会因为这些小问题取消交易，但入住后总要花钱处理。
还有一个现实问题：买家刚 closing 后，账户现金会明显下降。如果随后碰到 property tax 补缴、保险续费、家电故障，压力会很快出现。所以预算不应只做到过户当天，而要做到入住后六个月。
现金储备比“刚好够”更重要
在洛杉矶买房，稳妥的预算不是把所有钱都推到首付里。首付越高，月供可能越低，但如果因此没有现金储备，交易和入住后的风险反而变大。贷款顾问看的是资格，经纪看的是交易执行，买家自己还要看家庭安全感。
比较稳的做法，是在看房前列一张现金表：订金、首付、closing cost、检查费、估价费、保险、搬家、家具、前六个月紧急备用金。每一项不用完全准确，但要有范围。这样看到喜欢的房子时，出价不会只凭感觉。
洛杉矶房子贵，买家有压力很正常。真正需要避免的，是把首付当成唯一门槛。买房是一个从 offer 到 escrow 到 closing 再到入住的完整过程，现金安排越早做，后面越不容易被动。