在洛杉矶买房，部分买家把精力放在价格上，觉得合同只是经纪准备的标准文件。事实上，买卖合同里每一个期限、每一个选择框、每一项附加条款，都会影响买家的风险。尤其在多个 offer 的市场里，为了让 offer 更有竞争力，买家可能缩短保护期、提高定金、放弃某些 contingency，这些决定不能只凭情绪。
合同不是形式。它决定了买家什么时候可以检查，什么时候必须决定继续，贷款出问题谁承担，估价不足怎么办，维修如何谈，close escrow 延迟会不会违约。买家不需要背合同，但必须知道哪些地方最容易踩坑。
价格之外，定金金额要认真看
offer 里的 purchase price 最显眼，但 earnest money deposit 同样重要。定金通常在 offer 被接受后几个工作日内存入 escrow。金额越高，卖家越觉得买家认真，但买家的风险也更大。
有些买家为了表现诚意，把定金写得很高，却没有理解定金和 contingency 的关系。在保护期内合理取消，通常可以争取退回定金；但如果保护期移除后买家无故退出，定金就可能成为争议焦点。
华人家庭买房时，首付资金有时来自多个账户、父母赠与、海外资金转入。定金金额、到账时间、资金来源都要提前安排。不要 offer 接受了才发现钱还在不同账户里，wire transfer 需要时间，甚至触发银行风控。
inspection contingency 期限不是越短越好
热门房源中，卖家喜欢看到较短的 inspection contingency。买家为了竞争，有时把检查期压到 7 天、5 天，甚至更短。短保护期可以增加 offer 吸引力，但买家要确认自己是否真的能在期限内完成检查和判断。
洛杉矶老房子很多，普通 general inspection 可能不够。下水管要 sewer camera，屋顶要 roofer 看，地基问题要结构人员看，白蚁报告要 termite company，带泳池的房子还要 pool inspection。每一项都需要预约和报告时间。
如果买家给自己留的时间太短，最后只能在信息不完整时决定是否移除保护期。这个风险不应该由“大家都这么写”来决定，而要看房龄、房况、房型和买家承受能力。
loan contingency 关系到贷款失败后的退路
贷款买房时，loan contingency 是买家重要保护。合同里会写明贷款保护期，如果买家在期限内无法获得贷款批准，可以根据情况取消。问题是，看房买家拿到 pre-approval 后，以为贷款已经稳了。
pre-approval 不等于最终放款。进入 escrow 后，underwriter 还会看收入、资产、信用、房屋估价、产权、保险、HOA 文件等。自雇人士、奖金收入较高、海外资产较多、近期换工作的买家，更要保守看待贷款时间。
有些卖家会要求买家缩短 loan contingency 或直接 waive。买家如果现金储备足、贷款非常稳，可以考虑策略性调整；如果收入结构复杂，就不能为了赢房子把退路全部放弃。合同里的一个日期，可能决定贷款出问题时定金是否安全。
appraisal 条款影响现金缺口
appraisal contingency 在加价市场里尤其重要。房子成交价高于周边最近成交价时，评估价可能跟不上。银行不会因为买家喜欢这套房，就按买家的出价放款。
如果 appraisal 低于 purchase price，买家可能需要补现金差额。合同里如果有 appraisal contingency，买家还有谈判或退出空间；如果已经 waive，就要自己承担差额。还有些 offer 写 appraisal gap，承诺最多补多少，这种写法要非常清楚。
比如买家出价比挂牌价高 8 万美元，但只准备了标准首付和 closing cost，没有额外现金。如果 appraisal 低 5 万美元，贷款结构马上改变。买家不能只问“估价低的概率大不大”，还要问“低了以后我拿不拿得出钱”。
closing date 要和贷款、搬家、卖房节奏匹配
合同里的 close of escrow date 看似普通，但它影响整个交易节奏。卖家可能想快点 close，买家可能需要贷款时间、卖掉原住房、安排搬家、孩子转学。日期写得太紧，后面每个环节都会有压力。
如果买家贷款文件迟到、保险没有及时确认、HOA 文件补充不完整，closing delay 就可能发生。卖家愿不愿意延期，要看市场、双方关系和合同状态。买家不能默认卖家一定会配合。
还有 rent-back 条款也要小心。有些卖家卖房后需要继续住一段时间，买家要确认租金、押金、保险、责任、搬出日期。如果买家自己也要按时搬入，这个条款不能随便答应。
维修请求和 credit 不要只看金额
房检后，买家可能提出 request for repair。卖家可以同意维修、给 repair credit、降价，或者拒绝。合同里关于维修的处理，最好写清楚。谁做维修？何时完成？是否需要 licensed contractor？是否提供 receipt？
有些买家看到卖家给几千美元 credit 就满意，但实际维修可能远超这个金额。比如 sewer line、roof、electrical panel、foundation 这类项目，报价差异很大。买家要先估算真实成本，再判断 credit 是否合理。
如果贷款是某些特殊类型，credit 金额和用途也可能受 lender 限制。不是卖家愿意给，买家就一定能按想象方式使用。涉及 closing cost credit 时，要提前问贷款人员。
附加条款不能随便复制
洛杉矶交易里，经纪有时会加入 addendum。比如 appraisal gap、seller rent-back、as-is sale、non-contingent offer、短期 closing、买家承担某些费用等。附加条款是标准合同之外的补充，买家一定要逐条看。
尤其是 as-is。它不代表卖家可以隐瞒重大事实，也不代表买家不能检查，但它表示卖家不一定愿意做维修。买家要结合房况判断，而不是看到 as-is 就慌，或者完全不当回事。
合同文字一旦签下去，就会成为后续争议的依据。洛杉矶买房合同里需要小心的，不是某一个神秘条款，而是所有会影响时间、钱和退出权的条款。买家最好的策略，是在出 offer 前就把风险想清楚，而不是 offer 接受后才开始读合同。