洛杉矶买商业物业时，很多有住宅买房经验的买家会以为贷款流程差不多：找 lender，交收入文件，做 appraisal，然后 closing。实际商业物业贷款和住宅贷款差异很大。商业贷款看人，也看物业；看借款人，也看现金流；看信用，也看租约和用途。
如果买家用住宅贷款经验处理商业交易，很容易低估首付、文件、审批时间、利率、费用和后续再融资风险。商业地产买卖里，贷款不是最后一步，而是从一开始就决定你能买什么、怎么买、能不能按时 close。
住宅贷款主要看个人，商业贷款还要看资产
住宅贷款重点看借款人的收入、信用、资产、负债和自住或投资属性。商业贷款除了看这些，还会看物业本身能不能支持还款。带租约物业要看租金收入、租客质量、租约期限、费用结构和空置风险；自用物业要看买家的企业现金流和经营稳定性。
比如买一个小办公室楼，银行会问租客是谁、租约还有几年、租金是否市场价、谁负责税费保险、物业空置后好不好租。买来自用店面，银行会看你的公司报税、利润、银行流水和行业风险。
商业贷款不像住宅贷款那样高度标准化。不同银行、不同产品、不同物业类型，条件可能差很多。
首付比例通常更高，现金要求更复杂
商业物业贷款首付通常高于住宅贷款。传统商业贷款可能要求较高 down payment；SBA 自用商业贷款可能降低首付，但文件和资格要求更多。投资型商业物业和 owner-user 物业，贷款逻辑也不同。
除了首付，买家还要准备 appraisal、environmental report、loan fee、legal review、title、escrow、inspection、insurance、可能的 reserve。商业贷款的 closing cost 往往比住宅更复杂。
如果物业需要装修或 tenant improvement，贷款机构还会关心资金来源。买家不能只准备购买资金，还要准备过户后运营和维修资金。
利率、期限和摊还方式不同
住宅贷款常见三十年固定利率，买家容易理解。商业贷款可能是固定几年后调整，也可能五年、七年、十年到期，需要 balloon payment 或再融资。摊还期可以较长，但贷款本身到期日可能较短。
这意味着买家要考虑未来再融资风险。现在能承受月供，不代表几年后利率变化、租客变化或物业估值变化时还能顺利再贷。商业贷款到期前如果市场不好，压力会比住宅贷款明显。
所以商业投资模型里，不能只算第一年月供。要看贷款到期、利率调整、提前还款罚金、再融资条件和现金储备。
商业 appraisal 更关注收入和用途
住宅 appraisal 主要看周边类似房屋成交。商业 appraisal 虽然也看 comparable sales，但收入法很重要。租金、NOI、cap rate、市场租金、空置率、租约条款都会影响估值。
如果卖家用很乐观的租金预期定价，appraisal 不一定支持。若租客租金低于市场但有长期续租权，估值也会受影响。特殊用途物业、餐饮空间、汽车相关物业、医疗楼、商业 condo，估值逻辑都不同。
贷款金额通常受 appraisal 和银行风险判断限制。买家觉得物业值这个价，不代表银行愿意按这个价贷款。
环境报告可能成为商业贷款重点
商业物业贷款常会要求环境审查，尤其是曾经涉及干洗、汽车维修、加油、工业、化学品、餐饮油污或仓储用途的物业。常见的是 Phase I Environmental Site Assessment。
住宅买家很少遇到这类流程，商业买家则不能忽略。环境问题可能影响贷款批准，也可能带来长期责任。即使污染发生在前任业主时期，新业主也可能面对调查和清理风险。
如果环境报告发现 recognized environmental conditions，可能需要进一步 Phase II 检测，时间和成本都会增加。买家要在 due diligence 和 loan contingency 里预留时间。
租约文件会影响贷款批准
带租约商业物业，银行会看 lease、rent roll、estoppel、tenant financial strength、remaining term、renewal options、expense reimbursements。租约越清楚，收入越可验证，贷款越容易判断。
如果租约快到期、租客信用弱、租金收款记录不稳定，银行可能降低贷款额度或要求更高首付。若租约条款对房东不利，例如房东承担大量维修，净收益也会被调整。
住宅贷款很少因为租客合同几页字改变贷款逻辑，商业贷款则经常如此。商业买家要把租约当成贷款文件的一部分。
自用商业贷款还要看企业经营
小老板买自用店面、办公室或仓库，贷款机构会评估企业能不能负担房产。报税收入、利润、现金流、行业经验、负债、租金历史、未来搬迁成本都会被看。企业账面如果为了省税扣掉很多费用，贷款时可能显示收入不足。
SBA 贷款可能适合部分 owner-user，但也有自用比例、企业资格、文件和审批要求。买家要提前准备 business tax returns、P&L、balance sheet、bank statements、business debt schedule 等资料。
不要等看中物业才发现企业文件不够。商业贷款准备越早，看房越有边界。
商业贷款时间线通常更需要缓冲
住宅交易三十天 closing 很常见。商业贷款因为 appraisal、environmental、lease review、financial underwriting、insurance 和 legal review，时间可能更长。卖家如果要求很短 closing，买家要确认 lender 是否真的能做到。
loan contingency 要写得合理。太短会让买家承担贷款无法批准的风险；太长则可能让 offer 竞争力下降。商业经纪和贷款顾问需要一起安排时间线。
商业贷款里，最后一周才补文件很危险。任何租约问题、保险问题、环境问题或 appraisal 问题，都可能造成 closing delay。
商业贷款要从交易前期就介入
洛杉矶商业物业贷款和住宅贷款最大的不同，是商业贷款更看物业经营逻辑和风险。首付、利率、期限、文件、估值、环境、租约、保险和企业现金流，都会影响结果。
买家如果认真考虑商业物业，应在看房前先和商业贷款顾问沟通。先知道能贷多少、适合什么产品、需要哪些文件、时间线多长，再去筛选物业。这样不会把精力放在贷不下、用不了或风险超出承受范围的资产上。