南加州买房进入 escrow 后，买家最容易把注意力放在贷款、房检和搬家上。等 lender 批准、appraisal 过了、房检谈完，很多人就觉得只剩签字和等钥匙。可是过户前再次核对产权文件，是一个不能省的动作。
产权文件听起来枯燥，但它决定你买到的到底是什么。房子地址、地块、业主姓名、贷款记录、地役权、HOA 限制、税务信息、旧留置权，都可能藏在 title report、deed、preliminary title report 和 closing documents 里。多数交易不会出大问题，但一旦出问题，处理起来比修一个空调麻烦得多。
华人买家常常很重视房屋本身：屋况、学区、朝向、风水、院子、装修。产权部分则容易交给 escrow、title company 和经纪处理。专业人员当然会参与，但买家自己也要看。因为有些问题不是“法律上能不能过户”，而是“你以后使用、贷款、转售会不会受影响”。
第一次看 title report，不等于过户前就不用再看
交易初期，title company 通常会出 preliminary title report。买家和经纪会看到产权人、地块信息、贷款记录、税务、地役权、CC&Rs 等内容。问题是，从开 escrow 到 closing，中间可能发生更新，也可能有补充文件。
比如卖家原来的贷款是否已经安排 payoff，是否有第二贷款、HELOC、税务欠款、法院判决或承包商留置权。title company 会负责清理必须清掉的项目，但买家最好在 closing 前确认最终状态。尤其是房子曾经 refinance、屋主换过名字、夫妻共同产权变更、继承出售或信托出售时，文件会比普通交易复杂。
有时买家第一次看文件很认真，后面签署 closing package 时反而匆忙。因为贷款文件厚、签字多，notary 一页页翻，买家只想赶快完成。但真正关键的几项，比如 vesting 方式、property legal description、title insurance、贷款金额、closing statement，仍然要核对。
不要怕问问题。closing 前发现疑问，比过户后再找人解释容易得多。经纪、escrow officer、title officer、贷款顾问各自负责不同部分，买家需要把问题问到对应的人那里。
要核对的不是只有名字和地址
最基础的当然是姓名拼写、房屋地址和买家持有方式。夫妻共同买、父母子女共同买、信托持有、公司持有，产权 vesting 会影响未来卖房、继承、贷款和税务处理。买家如果不确定，不要让经纪随便帮你选一个看起来常见的方式，必要时要问律师或税务人士。
地址也要看清楚。南加州有些房子 mailing address、legal description、parcel number 不完全等同。买家要确认 APN、lot 信息和合同中的 property 对应一致。特别是 corner lot、后院有额外地块、相邻地块曾经合并或分割的房子，更不能只看门牌号。
title report 里的 exceptions 也要读。很多是标准项目，比如 property tax、公共事业地役权、城市限制、HOA 文件。但有些可能影响使用，比如通行地役权、排水地役权、utility easement、私人道路维护协议。买家不一定要理解每个法律词，但要知道哪些会影响院子、车道、加建或使用范围。
如果文件里出现旧的 deed restriction、maintenance agreement、shared driveway agreement、road easement，最好让 title officer 解释，并请经纪结合现场情况判断。产权文件不是孤立看的，要和实际房屋使用一起看。
旧贷款、留置权和税费要确认是否会在 closing 时清掉
卖家贷款没有还清很正常，大多数交易都会在过户时用买家的购房款支付卖家贷款 payoff。买家要关心的是，title report 里显示的贷款、HELOC、tax lien、judgment lien、mechanic’s lien 是否都已经列入清理计划。
如果房子曾经做过装修，尤其是比较大的加建、屋顶、太阳能、空调、电箱升级，偶尔会牵涉 contractor payment 或 mechanic’s lien。并不是每个留置权都常见，但一旦出现，过户前必须搞清楚。买家不应该接手卖家的旧债务。
property tax 也要核对。加州房产税通常会在 closing statement 里按天 prorate。买家要看卖家已经缴了哪一期，自己接下来要承担哪部分。Mello-Roos 或 special assessment 如果存在，也要弄清楚是否已在税单中体现。
如果 closing statement 里的数字和预期差很多，不要只说“反正最后差不多”。要问 escrow officer 每一项是什么。过户当天或前一天发现费用异常，仍然可以要求解释。签字前理解，比签完后后悔强。
产权保险不是万能，但它很重要
买房时通常会有 title insurance。贷款买房时，lender 会要求 lender’s title policy；买家也可能获得 owner’s title policy，具体由合同和当地惯例决定。产权保险的作用，是在未来出现某些产权瑕疵时提供保护。
但买家不能因为有 title insurance 就完全不看文件。保险有范围，也有 exceptions。title report 上列出的例外事项，未来可能不在保险保护范围内。比如公开记录中已经披露的地役权、限制、HOA 规则，买家如果忽略，保险未必替你解决使用不便。
一些实际使用问题，比如邻居长期占用一小块地、围栏位置不准、后院加建没许可，也不一定单靠 title insurance 解决。这些往往需要房检、survey、permit 查询和经纪现场判断配合。
所以过户前核对产权文件，不是为了把自己变成律师，而是为了知道哪些风险已经被处理，哪些风险仍然存在，哪些事项会跟着房子一起转给你。
临近 closing 时更要慢一点
交易快结束时，所有人都在催：贷款要放款，卖家要搬走，买家要订搬家公司，孩子要转学，租约要结束。越是这种时候，越容易漏看文件。买家可以给自己留一个固定动作：签最终文件前，把 purchase agreement、preliminary title report、closing disclosure、estimated closing statement 和最终 vesting 信息再对一次。
如果有不一致，比如姓名、地址、贷款金额、税费、seller credit、repair credit、HOA transfer fee，不要怕耽误半天。closing delay 固然麻烦，但比错误过户更麻烦。
华人家庭买房往往是多年积蓄加贷款，一次交易金额很大。房子装修不好可以慢慢改，院子不满意可以以后做，产权和文件问题却是基础。过户前再核对一遍，不会让交易变复杂，反而让你拿钥匙时更踏实。