洛杉矶买房进入 escrow 后，买家通常会收到 preliminary title report。很多人看到一长串英文文件，第一反应是交给经纪、escrow 或 title company 处理。这样做不算错，但买家自己完全不看，就容易错过和未来使用有关的内容。
产权报告不是装修报告，也不是房检报告。它看的不是屋顶、空调、电箱，而是这套房子的产权状态、公开记录、债务、地役权、税费和限制。简单说，它回答的是：这套房子在法律记录上是什么，谁拥有它，房子上有没有别人留下的权利或债务，买家过户后会受到哪些限制。
华人买家常常很重视房屋本身，愿意花时间看学区、朝向、通勤和装修，却对产权文件比较陌生。但房子买下来以后，产权问题会跟着你很多年。看懂重点，不需要你成为律师，只需要知道哪些地方必须问清楚。
先核对房屋身份：地址、APN 和 legal description
产权报告开头通常会出现 property address、APN，也就是 assessor parcel number，以及 legal description。买家最先要确认，这些信息是否和 purchase agreement、MLS、房产税记录对应一致。
洛杉矶一些房子门牌号看起来很简单，但地块记录可能比较复杂。角地、后排房、多个 parcel、曾经分割或合并的土地，都可能让 legal description 比普通房子复杂。买家不能只看街道地址对了，就以为万事大吉。
如果房子广告里强调大地、可加建、后院额外空间、双地块或未来 ADU 潜力，更要核对 APN 和地块描述。你要知道自己买的是哪一块地，不是只买照片里围栏围起来的范围。围栏和法律边界不一定完全一致。
如果 title report 上的 legal description 看不懂，可以让 title officer 解释。经纪也可以帮你把报告和公共记录、parcel map 对起来。发现地址、地块或面积有疑问时，要在 contingency 期间问，不要等 closing 前一天才处理。
看清楚现在产权人和卖方是否一致
产权报告会显示当前 vesting，也就是房子记录上的产权人。买家要看卖方名字是否和购房合同中的 seller 一致。如果卖方是个人、夫妻、信托、公司、遗产或共同产权，文件要求会不一样。
普通夫妻卖房通常比较简单，但如果房子在 trust 名下，就要确认 trustee 是否有权签字；如果是继承出售，要看 probate 或相关授权；如果是离婚后出售，要确认双方签署和产权清理。买家不一定要处理这些文件，但要知道 title company 是否已经要求并收到必要资料。
有些交易里，MLS 上卖方经纪介绍得很轻松，但 escrow 中期才发现卖方签字权限不完整，closing 就会延迟。买家如果有搬家、租约、孩子入学或贷款锁利率期限，就会受到影响。
看到产权人和卖方不完全一致时，不必立刻紧张。很多情况有合法解释。但一定要问 title 和 escrow：谁需要签字？文件是否齐全？会不会影响 closing？不要接受含糊的“应该没事”。
旧贷款、留置权和税务项目要确认会被清掉
title report 里常会出现 deed of trust，也就是贷款记录。卖家有现有贷款很正常，closing 时通常会用买家的购房款 payoff。买家要确认这些贷款会在 closing 中清理，而不是过户后继续挂在产权上。
除了普通 mortgage，还要注意 HELOC、第二贷款、tax lien、judgment lien、mechanic’s lien、HOA lien 等。尤其是 HELOC，即使余额为零，如果账户没有正式关闭，记录仍可能存在。title company 一般会列出要求，但买家要看清楚。
property tax 也要看。报告里可能列出税务年度、税额、是否有 delinquent tax、是否存在 Mello-Roos 或 special assessment。加州房产税在 closing 时会按天分摊，买家要和 closing statement 对照，避免误解。
如果报告里出现不熟悉的 lien 或 judgment，不要自己猜。让 escrow officer 或 title officer 说明类型、金额、清理方式和时间。如果 title company不愿意在 owner’s title policy 中承保某项风险，买家就要更谨慎。
地役权和限制条款会影响未来使用
很多买家最容易跳过 exceptions 部分，但这里恰恰可能影响日常使用。utility easement、access easement、shared driveway agreement、maintenance agreement、CC&Rs、building restrictions，都可能写在这里。
utility easement 可能影响后院加建、泳池、围栏和 ADU；通行地役权可能意味着邻居有权经过某段车道；maintenance agreement 可能规定道路、排水沟或挡土墙由谁维护；HOA 或 CC&Rs 可能限制外观、停车、宠物、出租和加建。
有些限制对普通自住影响很小，有些则会直接改变房屋价值。比如买家买这套房就是为了以后做 ADU，但 title report 里有一条地役权穿过后院可建区域，这就不是小事。再比如共享车道文件不清，未来每天停车都会受影响。
看 exceptions 时，买家可以把每一项分成两类：标准项目和可能影响使用的项目。标准税费、公共事业限制常见；但任何涉及通行、维护、边界、使用限制和 HOA 的内容，都值得多问一句。
产权保险要看保什么，也要看不保什么
产权报告最后会和 title insurance 相关。买家通常关心能不能顺利过户，但更重要的是未来如果产权问题出现，保险是否提供保护。贷款买家有 lender’s title policy，买家自己也应关注 owner’s title policy。
产权保险不是所有问题都包。报告中列出的 exceptions，往往就是保险不覆盖或已经披露的限制。比如公开记录里的地役权、HOA 文件、城市规定，买家不能过户后再说自己不知道。
买家要确认 owner’s policy 是否会 issued，金额是否正确，名字是否正确，房屋描述是否正确。夫妻、父母子女共同买、信托持有或公司持有时，vesting 和 insured party 要特别核对。
洛杉矶买房看产权报告，不是为了把交易复杂化，而是为了把复杂的东西提前看清。房子交钥匙以后，装修可以慢慢改，花园可以慢慢做，但产权限制、地役权和旧债务问题不能靠以后再说。过户前多问几次，拿到钥匙时会安心很多。