南加州买带租客的投资房，押金看起来金额不大，却是交接里最容易出问题的环节之一。卖家收过多少押金、有没有宠物押金、是否存在扣款争议、closing 时如何转给新房东、租客会收到什么通知，都应该在 escrow 期间确认。
押金不是卖家可以随意保留的一笔钱。房屋产权变化以后，新的管理关系需要清楚衔接。若记录不完整，几年后租客搬走时，新房东可能面对“租客说交过更多、卖家说没有”的局面。
先逐户核对押金金额和来源
买家应查看租约、续约文件、收据、物业管理报表和 rent roll。单户住宅要确认基础押金、宠物相关款项和其他已收费用；多户住宅则要逐户建立清单。不能只看一个总金额。
有些老租客入住多年，最初租约可能已经找不到，押金金额靠卖家记忆。也有些卖家后来允许租客养宠物，又额外收取费用。记录如果不一致，应在 closing 前解决，而不是把问题直接推给新房东。
区分押金、预付租金和其他费用
买家要分清哪些属于押金，哪些是未来期间的预付租金，哪些是门禁卡、停车、清洁或其他费用。不同款项在交接时处理方式不同。
例如租客提前支付了下个月租金，而房屋本月中旬 closing，买卖双方通常需要通过 escrow 按时间分配。押金则需要完整记录，并按照适用规定转移或处理。不能把所有款项合并成一句“卖家会 credit 给买家”。
押金转移要落在书面结算和租客通知上
加州住宅租赁押金规则要求，原房东在其房东权益终止时，应在合理时间内选择：把依法扣除后剩余押金转给继受房东，并向租客通知转移金额、扣款情况以及新房东的姓名、地址和电话；或者把剩余押金连同核算退给租客。交易中不应只口头说“之后再转”。
买家可以在 closing statement 或交接表里逐户确认押金、合法扣款、预付租金、未结费用和余额。完成转移后，新房东也会接手与该押金有关的房东权利和义务。
有争议的扣款不能模糊带过
有时卖家认为租客造成损坏，准备从押金里扣钱；租客则认为问题属于正常损耗或房屋老化。若租客尚未搬离，过户时不要简单假设这笔押金已经可以扣除。
买家要了解争议内容、照片、维修记录和沟通历史，并让专业人士协助判断如何交接。否则几年后租客搬走，新房东可能需要处理一笔自己并未参与形成的争议。
过户后要及时向租客提供清楚通知
房屋完成交易后，租客需要知道新的房东或物业管理联系人、租金支付方式、维修渠道和押金交接情况。具体通知方式和时间，应根据房屋所在地及适用规则处理。
新房东第一次联系租客时，语气可以简单稳妥：说明产权已经变更，现有租约如何继续执行，今后租金交到哪里，维修如何报告。不要在第一封通知里同时加入大量新要求，避免租客产生不必要紧张。
照片记录已经成为押金管理的重要步骤
加州现行规则对照片记录写得更明确：自 2025 年 4 月 1 日起，房东若准备从押金扣除维修或清洁费用，应在收回房屋后、维修或清洁前拍照，并在完成后再次拍照；对 2025 年 7 月 1 日以后开始的租赁，还应在入住前或入住时拍摄房屋状态。
新房东接手时，最好把现有照片、move-in checklist 和维修记录一起收齐。以后租客搬离，判断正常损耗和实际损坏才有依据。
押金记录要和房屋状态一起保存
接手投资房时，买家最好保留当前房屋照片、房检报告、租客入住记录和维修历史。租客以后搬离，判断损坏和正常损耗时，需要有对照基础。
如果卖家没有完整 move-in checklist，新房东可以在合理程序下建立现状档案。重点不是立即追究，而是避免未来没有依据。门、墙面、地板、家电、浴室、厨房、车库和后院都可以记录。
多户住宅需要更系统的交接表
duplex、triplex 和小型公寓楼的押金交接更容易混乱。每户租约起始时间不同，租金不同，押金不同，停车和门禁也不同。买家应按单元列出：租客姓名、押金、宠物款项、预付租金、欠租、钥匙、车位、联系方式和备注。
物业管理公司更换时，还要确认旧公司有没有尚未结算的管理费、维修款或租金余额。表格做得越清楚，closing 后越容易继续运营。
押金虽小，却是新房东信誉的第一步
投资房过户后，租客最关心的是租约是否稳定、租金交给谁、维修找谁、押金是否安全。新房东把这些问题处理清楚，能够建立基本信任。
买投资房不能只算回报率。租客关系、文件和资金交接同样重要。押金金额逐户核对、结算方式写清楚、过户后及时通知，管理就能从第一天开始走在正确轨道上。