洛杉矶买带租客的房子，租约不是附属资料，而是房产的一部分。产权过户以后，租客不会因为房东换人就自动重新开始。当前租金、租期、押金、停车、宠物、维修、附加空间和付款习惯，都会继续影响新房东的现金流和管理方式。
有些买家看房时只问“租金多少、租客会不会搬”。这两个问题重要，但远远不够。escrow 期间应拿到完整租约和补充文件，逐项核对。尤其是长期租客、多户住宅和管理记录不完整的房产，更不能只看一页 rent roll。
先看租期、到期日和当前状态
租约是 fixed-term 还是 month-to-month，决定了买家接手后的时间安排。固定期限什么时候结束，是否已经自动续约，有没有续约通知；month-to-month 是否存在书面规则，也要确认。
如果买家计划自住、重新装修或调整管理，时间尤其重要。不能只听卖家说“租客住了很久，很好沟通”。长期稳定是一种优点，但也意味着租客已经形成固定生活安排。
租金金额要和付款记录对上
租约写的租金、rent roll 上的金额和银行实际入账，最好互相核对。要看近几个月是否按时付款，有没有迟付、欠租、减免、分期或口头抵扣。若租客通过现金、支票或多个渠道付款，也要整理清楚。
挂牌资料常会写市场租金 potential rent，但买家做预算时，应先按现有真实收入计算。未来租金能否调整、调整多少、什么时候调整，需要根据适用规则和实际计划判断。
押金和预付租金必须拆开
租约里通常会写 security deposit，也可能有宠物相关款项、门禁卡、停车或其他费用。买家要确认卖家实际收到多少，closing statement 如何转移，是否存在争议。
预付租金则属于不同项目。例如租客提前支付下个月房租，closing 在本月中旬，卖家和买家一般需要按时间结算。不能把押金、预付租金和欠租全部混成一个数字。
住户名单和实际居住情况要一致
租约签字的人是谁，实际住在房屋里的人是谁，有没有成年家庭成员、室友或长期访客，买家要了解。多户住宅还要逐单元建立档案。
停车位、邮箱、门禁、储物间和车库遥控器也要对应到具体租客。交房后如果才发现实际居住者比租约多，管理会变得复杂。买家不需要在看房时和租客发生冲突，但应要求卖家提供清楚资料。
停车、宠物和附加空间往往很容易引发误会
一套房可能带双车库、后院、储物棚、洗衣房和额外车位。租客是否全部可以使用，是否需要额外付款，有没有口头约定，都应写清楚。
宠物同样重要。租约是否允许宠物，数量和类型是什么，有没有额外押金，房屋是否出现损坏或异味。接手后，新房东不能只根据自己的偏好立即改变既有安排。
维修责任和报修方式要看细节
租约通常会写租客如何报修、谁负责园艺、水电、滤网、家电和一般维护。但重大漏水、电气、空调、热水和居住条件问题，仍需要房东及时处理。
买家应查看近期维修记录、承包商发票和未完成工单。如果租客长期反映下水堵塞、漏水或空调问题，过户后责任不会消失。现金流计算里要加入维修缓冲。
HOA 和社区规则也要一并交接
condo 和联排别墅出租时，租客还要遵守 HOA 规则。停车登记、访客、宠物、搬家时间、噪音、泳池、垃圾、门禁卡和短租限制，都可能影响使用。
买家应确认卖家是否已经向租客提供规则摘要，是否存在罚款或未处理违规。否则 closing 后，新房东可能马上收到 HOA 通知，却不知道问题从什么时候开始。
注意租约外的口头承诺
小房东和长期租客之间，常见一些没有写进正式租约的安排：允许租客在后院放储物棚、答应某个月减租、租客自行更换家电后抵扣租金、允许亲友长期停车。买家要问卖家有没有这类约定。
口头承诺最难处理，因为双方记忆可能不同。能整理成书面交接说明最好；若存在争议，应在 closing 前让专业人士协助处理，不要全部留给新房东。
用一张租约审查表收尾
房检检查墙体、屋顶和设备，租约审核则检查现金流和管理关系。审核完成后，可以把关键信息压缩成一张表：租期、租金、押金、住户、车位、宠物、维修、门禁、HOA、口头承诺和未解决事项。
这张表不是为了取代租约，而是让新房东在 closing 当天知道自己接手了什么。房屋状态好，但租约模糊，后续仍会花很多时间；资料清楚，投资回报才更接近现实。