在加州买房，inspection 查出问题是很常见的。很多买家第一次看到验房报告会紧张，因为报告里可能有几十项甚至上百项问题。其实验房的目的不是证明房子完美，而是帮助买家了解房屋现状，判断哪些问题可以接受，哪些问题需要重新谈判，哪些问题可能影响交易。
先区分大问题和小问题
验房报告里的问题不一定都严重。比如门窗老化、水龙头轻微漏水、插座松动、排水慢、墙面裂纹等，可能是常见维护问题。真正需要重视的是屋顶、地基、电路、管道、排水、霉菌、白蚁、结构、安全隐患、非法改建等问题。
不要只看问题数量
有些房子报告很厚，但大多是小修小补；有些房子报告不长，却可能有一个非常贵的大问题。买家要关注维修成本、风险等级和未来影响，而不是简单看问题数量。必要时可以请专业承包商、屋顶师傅、白蚁公司或结构工程师进一步评估。
可以要求卖家维修或给 credit
如果 inspection 查出重要问题，买家通常可以根据合同和谈判情况，要求卖家修理、降低价格或给予 closing credit。卖家是否同意，要看市场情况、房源竞争程度、合同条款和问题严重程度。热门房源中，卖家可能不愿承担太多；冷门房源中，买家谈判空间可能更大。
注意 inspection contingency 时间
验房后的处理不能拖太久。加州买房合同通常会设定 inspection contingency 的时间。如果买家想基于验房结果继续谈判或取消交易，必须注意合同期限。错过时间后，买家的选择会变少，押金风险也可能增加。
哪些问题要特别谨慎
如果验房发现严重地基问题、屋顶接近报废、主排水管损坏、明显水害、霉菌、重大电路隐患、加建未许可，买家要特别谨慎。这类问题不仅维修贵，还可能影响保险、贷款、未来转售和居住安全。
不要期待卖家把房子修成新房
二手房很难没有问题。合理的目标不是让卖家修所有小问题，而是抓住真正影响安全、价值和使用的大问题。买家应该把注意力放在“这套房是否仍然值得买”，而不是“能不能让卖家解决全部问题”。
inspection 是买家了解房屋真实情况的重要环节。查出问题并不可怕，可怕的是不理解问题、不估算成本、也不在合同期限内做决定。