美国买房时，如果使用贷款，贷款机构通常会安排 appraisal，也就是房屋估价。估价的目的不是帮买家判断房子喜不喜欢，而是帮助贷款机构确认房屋价值是否足以支持贷款。如果 appraisal 低于成交价，交易就可能出现压力。
为什么估价低会影响贷款？
贷款机构通常会根据估价值和成交价中较低的一个来计算贷款比例。比如成交价是100万美元，但估价只有95万美元，贷款机构可能按95万美元来计算贷款额度。这样一来，买家可能需要补更多现金，才能维持原来的交易。
第一种办法：买家补差价
如果买家现金充足，而且仍然认为这套房值得买，可以选择补上估价差额。但这会增加实际投入，也会降低买房后的现金储备。补差价前要重新计算月供、首付、closing cost 和紧急备用金。
第二种办法：和卖家重新谈判
买家可以尝试要求卖家降价，或者双方各承担一部分差额。卖家是否愿意让步，要看市场情况。如果有多个买家排队，卖家可能不愿降价；如果房子已经卖了一段时间，卖家可能更愿意协商。
第三种办法：申请估价复核
如果买家和经纪人认为估价报告存在明显问题，比如漏掉更合适的可比成交、房屋面积或装修状况记录错误，可以通过贷款机构申请 reconsideration of value。复核不一定成功，但在有明确证据时值得尝试。
第四种办法：根据 appraisal contingency 取消
如果购房合同里有估价保护，而且还在有效期内，买家可能可以依据该条款取消交易，避免承担不合理风险。相反，如果买家已经移除 appraisal contingency，低估价后再取消可能会影响押金。
下 offer 时就要考虑估价风险
在热门市场中，有些买家会出高于近期成交价的 offer。这样虽然更容易抢到房，但估价风险也更高。出价前应让经纪人分析周边可比成交，并提前判断如果估价低，自己最多能补多少差价。
appraisal 低于成交价并不一定代表交易失败，但它会把问题带回到一个核心：买家愿意为这套房多付多少现金，卖家愿意让步多少，合同是否还保护买家。