在加州买房过程中，escrow 通常翻译为第三方托管。它不是某一个单独步骤，而是贯穿买卖交易中间阶段的一套资金和文件管理机制。买方、卖方、贷款机构、产权公司和经纪人都可能参与交易，但真正负责按照合同指令处理资金和文件的，通常是第三方托管公司。
一、第三方托管的基本作用
第三方托管的核心作用，是让一个中立机构按照买卖合同的要求保管和分配资金、文件及成交指令。买方不会直接把购房款交给卖方，卖方也不会在没有收到资金保障的情况下交出产权。
这种安排可以降低交易风险。买方的定金、首付和贷款资金会进入托管流程，卖方的产权转移文件也会通过托管流程处理。只有当合同条件满足后，资金和产权才会完成最终交换。
二、为什么不能直接买卖双方交接
房产交易金额大，涉及贷款、产权、税费、保险、披露文件和政府登记。如果买卖双方直接交接，很容易出现资金已经支付但产权没有顺利转移，或产权文件已经签署但资金没有到位的风险。
第三方托管可以把交易拆成多个受控步骤，让各方在合同框架下完成交接。这也是加州房产交易中非常常见的做法。
三、第三方托管会处理哪些事项
第三方托管通常会接收买方定金，协调签署成交文件，计算买卖双方应付和应收款项，处理贷款资金入账，配合产权公司完成登记，并在交易结束后分配资金。
买方在交易过程中收到的 closing statement 或 settlement statement，通常也与托管流程相关，上面会列出贷款金额、首付、税费、保险、手续费和其他成交费用。
四、买方需要注意什么
买方需要确认托管公司的付款指令是否真实，尤其是汇款信息。房地产交易中常见的风险之一是电汇诈骗。收到汇款指令后，不要只看邮件内容，最好通过已知可靠电话向托管公司核实。
另外，买方要按时完成合同要求，比如支付定金、签署文件、提供贷款资料和审查文件。第三方托管只是执行合同，不会替买方判断房子是否值得买。
五、第三方托管结束代表什么
当贷款资金到位、买方资金补齐、卖方文件签署完成、产权登记完成后，托管公司会关闭 escrow。此时交易正式成交，买方成为登记产权人，卖方收到扣除相关费用后的售房款。