在加州买房，进入 Escrow 不等于买家已经没有退路。Escrow 是交易执行阶段，买家会完成验房、贷款、估价、产权审查、HOA 文件审查等步骤。如果在这些过程中发现重大问题，买家是否还能退出，关键要看合同里的 contingency 是否还有效，以及退出理由是否符合合同约定。
⏳ Contingency 是关键
买家常见的保护条件包括 inspection contingency、loan contingency、appraisal contingency、title review、HOA document review 等。在这些保护期内，如果买家发现问题并按合同程序操作，通常可以要求取消交易并争取拿回订金。
但如果买家已经主动移除了相关 contingency，情况就不一样了。比如验房 contingency 已经解除，后面再因为验房问题想退出，就可能面临订金风险。所以买家不要在没有看懂风险前轻易 removal。
🔍 验房发现问题怎么办
Escrow 期间验房发现屋顶、地基、电路、水管、白蚁、霉菌等问题，买家通常可以要求卖家维修、降价、给 credit，或者在 inspection contingency 期内取消交易。
比较稳妥的方式是先让专业人员进一步检查，拿到具体报价，再决定是谈判还是退出。不要只因为报告很长就慌，也不要因为卖家说“没事”就放弃判断。验房阶段是买家重新评估房子风险的重要窗口。
🏦 贷款或估价出问题
如果贷款批不下来，或者 appraisal 低于合同价，买家是否能退出，也要看 loan contingency 和 appraisal contingency 是否还在。如果这些保护还有效，买家通常有更强的合同依据。
如果保护已经解除，买家再因为贷款或估价问题退出，就可能比较被动。尤其是在竞争激烈时，有些买家会缩短或放弃部分 contingency，这会提高成交机会，但也增加风险。
📜 产权和 HOA 文件也不能忽略
Escrow 期间如果 title report 显示 lien、easement、产权限制、未解决债务，买家要及时提出问题。买公寓或 HOA 社区时，还要看 HOA 文件、预算、诉讼、特别摊派、租赁限制等。
有些问题不在房子表面，却会影响未来使用和转售。比如 HOA 有高额 special assessment，或者产权报告里有不清楚的使用限制，买家都应该在保护期内弄明白。
✅ 退出要按程序，不要口头说算了
如果买家决定退出，不能只是告诉经纪人“我不想买了”。通常需要按合同要求提交取消文件，并处理订金释放。所有沟通最好保留书面记录，避免后续争议。
Escrow 期间发现问题能不能退出，不是看买家心情，而是看合同、时间点和 contingency 状态。买家最重要的是：每一个 deadline 都要清楚，每一个 removal 都要谨慎，每一个重大问题都要在保护期内处理。