投资房出售的税务问题，比自住房复杂得多。卖家不能只看卖价减贷款余额，还要看成本基础、折旧、资本利得、折旧追回、州税、净投资收入税、1031 exchange、被动亏损和交易费用。真正要交多少税，最好让 CPA 提前核算。
先算成本基础
投资房的应税收益，不是简单用卖价减买价。通常要从原始购买价格开始，加上买入时部分 closing cost、资本性改善支出，再减去已申报或应申报的折旧。最后再结合销售价格和卖房费用计算 gain。
如果房东多年没有保存维修和改善发票，计算成本基础会很麻烦。
折旧追回不能忽略
出租房通常会在持有期间做折旧。卖房时，过去折旧带来的税务影响可能通过 depreciation recapture 体现。很多投资人只关注 capital gains，却忘了折旧追回，这会让税务结果和预期差很多。
1031 exchange 要提前规划
如果卖家想卖掉投资房后继续换买其他投资性房地产，可以考虑 1031 exchange。它不是免税，而是符合规则时递延确认部分或全部 gain。关键是卖家不能自己先拿到卖房款，通常需要 qualified intermediary 参与，并且要严格遵守时间和用途规则。
1031 只适合投资或商业用途房地产，不适合普通自住房。卖家如果有这个计划，要在 closing 前就安排，不能卖完拿到钱后再回头补做。
加州税务也要考虑
加州卖投资房通常不仅涉及联邦税，也可能涉及加州所得税。卖家如果是外州居民、海外卖家、合伙持有或 LLC 持有，还可能有预扣、申报和州税问题。
投资房和自住房混用怎么办？
有些房子曾经自住，后来出租；有些是 duplex 一部分自住、一部分出租；有些有 ADU 出租。这类情况需要拆分使用期间、面积和折旧，不能简单套用一个规则。
实务提醒
投资房出售前，至少提前几个月找 CPA 做税务测算。卖房价格、还贷金额、税后净得款和再投资计划要一起看。很多投资人不是卖不掉房，而是卖完后才发现税务结果和现金计划完全不同。