自住房卖房 capital gains，简单理解就是卖房收益中可能需要纳税的部分。但它不是用卖价减贷款余额来算，而是用销售价格减去调整后的成本基础，再扣除符合条件的排除额。很多屋主误以为“我还完贷款剩多少钱”就是收益，这是不准确的。
先算销售价格和卖房费用
卖房时，销售价格不是你最终拿到手的钱。经纪佣金、escrow 费用、title 费用、城市或县转让税、维修 credit、其他卖房费用，都可能影响计算。税务上要看净销售金额和可计入的销售成本。
再算成本基础
成本基础通常从当年买房价格开始，加上部分买入成本和资本性改善支出。例如加建、屋顶更换、厨房重做、浴室改造、扩建、ADU、中央空调系统升级等，可能增加基础。普通维修和日常保养通常不一定算资本性改善。
所以卖房后保留装修和改善发票非常重要。
自住房排除额怎么用？
一般情况下，如果房主符合自住房拥有和使用要求，单身申报可能最多排除 250,000 美元 gain，夫妻联合申报可能最多排除 500,000 美元 gain。核心条件通常是卖房前五年里，至少拥有并作为主要住所使用满两年。
这不是自动适用于所有房子。出租过、离婚、继承、搬家、夫妻一方不符合条件、过去两年用过排除额等情况，都需要单独判断。
加州通常也要看同样规则
加州对主要住所出售的排除规则通常与联邦规则保持一致，但具体申报仍要看个人情况。洛杉矶和加州房价上涨较多的屋主，尤其要提前估算。
一个简单例子
假设房子当年 70 万美元买入，后来做了 8 万美元资本性改善，卖房净销售价格 120 万美元。粗略 gain 可能是 120 万减 78 万，也就是 42 万美元。如果夫妻联合申报且符合 50 万美元排除条件，可能不需要为这部分 gain 缴联邦资本利得税。但真实情况还要看具体费用、使用历史和报税身份。
实务提醒
自住房卖房税务不要等成交后才算。卖家应提前整理买房 closing statement、装修发票、permit、卖房费用和过去居住记录，再让 CPA 估算。房价涨得越多，越不能凭感觉判断税务结果。