洛杉矶商业地产过户前，买家不能只看价格、租金和地段。商业物业不像普通住宅，文件复杂很多。一个看起来租金稳定的小商铺、办公室楼、仓库或 strip center，背后可能有租约限制、用途限制、维修责任、环境风险、保险要求、贷款条件和城市许可问题。
住宅买房时，买家主要看房检、贷款、产权、保险和卖家披露。商业地产则更像买一个资产和一组合同。过户前文件没看清，close 以后才发现租客不能涨租、停车位不够、用途不合规、屋顶维修由房东负责，甚至前任租客留下污染问题，都会影响投资回报和自用计划。
先看产权和 title 文件
商业地产第一类要查的是 title。买家要通过 escrow 和 title company 查看 preliminary title report，确认产权人、地块信息、抵押、留置权、easement、CC&Rs、使用限制和可能影响转让的记录。商业物业常有通行权、共用车道、公共设施 easement、停车共享协议，这些都会影响未来使用。
有些小业主看到物业位置好，就忽略了 title 里的限制。比如某个后巷是共用通道，不能随便封；停车区域有相邻物业使用权；招牌位置受限制；某些 utility easement 下不能加建。买家如果未来想扩建、改停车、改出入口，这些限制会直接影响计划。
title 文件不是只让律师看一眼就结束。买家要结合自己的用途读：自用店面、出租投资、未来改建、餐饮经营、办公室使用，每种用途关注点不同。不懂的条款要在 contingency period 内问清楚。
租约是商业物业价值的核心
如果物业带租客，lease 文件就是最重要的文件之一。买家要看租约期限、月租、涨租机制、续租选择权、押金、租客是否拖欠、维修责任、保险责任、税费分摊、公共区域维护 CAM、提前解约权、转租和转让条款。
商业地产价格常按租金收入判断。如果租约里租金低于市场，但租客有长期续租权，买家就不能简单假设马上涨租。如果房东负责屋顶、结构、空调或停车场维修，未来成本也会影响净收益。若租客有 exclusive use，例如只允许该租客经营某类生意，可能限制其他空位招商。
买家还应要求 estoppel certificate，让租客确认租约状态、租金、押金、是否有纠纷、是否有未履行承诺。卖家说租客稳定，不如让租客书面确认。过户后租客如果提出“前房东答应过我”，买家就会很被动。
财务资料要看真实净收益
商业地产不能只看 gross rent。买家要看过去几年的 income and expense statement、租金收款记录、property tax、insurance、utilities、维修、管理费、HOA 或 common area fee、垃圾、水费、景观、安保、会计和法律费用。
有些卖家给出的 cap rate 很好看，但费用没有列全。比如保险即将上涨，屋顶维修尚未发生，租客水费由房东承担，停车场需要重铺，或者 property tax 过户后会重新评估。买家要用自己的成本重新算，而不是直接接受卖家的 pro forma。
如果是 owner-user，财务资料同样重要。即使你打算自己开店或办公，也要知道持有成本。贷款月供、税、保险、维修、城市费用和物业管理成本，会决定买比租是否划算。
城市用途和 zoning 必须确认
洛杉矶商业物业最怕买了以后发现用途不匹配。买家要向城市 planning 或 building department 确认 zoning、允许用途、停车要求、招牌规则、营业许可、建筑使用证、是否有 nonconforming use。不同城市规则差异很大，不能只因为前任租客做过某种生意，就认为未来一定可以继续。
餐饮、诊所、学校、托儿、健身、仓储、汽车相关业务、酒牌相关业务，都可能有额外要求。办公室改餐饮、零售改医疗、仓库改教室，不是简单装修就能完成。停车、消防、ADA、厨房排风、油脂拦截、卫生部门许可，都可能卡住。
买家如果是自用，更要在过户前确认自己的 business license 是否能办。房子能买，不代表生意能开。商业地产 due diligence 不能只围绕房子，也要围绕未来经营。
建筑和维修文件不能只靠普通房检
商业物业要看 building inspection，但很多项目需要专项检查。屋顶、HVAC、结构、消防喷淋、电力容量、下水管、停车场、外墙、排水、ADA 通道、电梯、招牌、厨房排风等，都可能需要专业人士。
尤其是小型 strip center 或老旧商业楼，屋顶和空调经常是大项。租约里如果房东负责屋顶或 HVAC，买家更要知道剩余寿命。停车场 asphalt 裂缝、排水不良、夜间照明不足，也可能带来维修和责任风险。
商业买家不要因为房子能出租就忽略实体状况。租金收入再稳定，一次大修也可能吞掉几年现金流。检查报告要和租约责任一起看，才能知道谁付钱。
环境和保险资料要提前处理
商业地产可能涉及环境风险。过去是否做过干洗、汽车维修、加油、工业用途、餐饮油污、化学品储存，都要关注。贷款机构有时会要求 Phase I Environmental Site Assessment。即使贷款不要求，买家也应根据物业历史判断是否需要。
保险同样要提前询价。商业物业保险和住宅不同，要看 building coverage、liability、loss of rents、tenant use、fire risk、roof condition、sprinkler、crime、earthquake 等。餐饮、酒吧、汽车、医疗相关租客可能影响保险。
如果保险报价过高，或保险公司要求维修后才承保，买家的投资回报和贷款 closing 都会受影响。不要等 escrow 最后一周才找保险。
过户前文件检查，是为了知道自己买的到底是什么
洛杉矶商业地产过户前，买家至少要检查 title、租约、estoppel、财务资料、zoning、permit、inspection、environmental、insurance、loan 和 closing statement。每份文件都不是形式，而是影响未来收入、成本和使用权的依据。
商业物业没有住宅那么标准化。一个小条款就可能改变资产价值。买家如果没有经验，应该让商业经纪、贷款顾问、CPA、律师和相关检查人员一起参与。过户前多花时间读文件，往往比过户后花钱解决问题便宜得多。