在天普市（Temple City）买房进入 escrow 后，产权公司（Title Company）通常会正式介入。许多第一次买房的华人家庭，以为产权公司只是“盖章过户”，实际上它承担着资金托管、产权调查、文件记录等关键工作。如果一开始没有把费用和责任讲清楚，后面很容易出现误会。
产权公司到底负责什么
产权公司最核心的工作，是确认房屋产权是否干净，包括有没有 lien、欠税、继承纠纷或者历史产权问题。同时，买卖双方的大额资金也通常通过 escrow 账户流转。
在南加州交易里，产权公司和 escrow company 有时是同一家机构，有时又是分开的。买家最好一开始就确认清楚，避免后期文件沟通混乱。
先问清楚哪些费用由谁承担
不少华人买家直到 closing statement 出来时，才发现多了不少费用。比如 title insurance、notary、recording fee、wire fee 等，具体由买方还是卖方承担，不同城市习惯可能不同。
有位在天普市买 Condo 的买家，原本预算抓得很紧，结果 escrow 最后阶段才发现 HOA transfer fee 和文件处理费超出预期，现金准备一下子变得紧张。
产权报告不要只看第一页
Preliminary Title Report 里，除了产权人信息，还会列出 easement、HOA 限制、历史贷款记录等内容。有些老社区存在共享车道、公共管线或特殊使用限制，买家如果没仔细阅读，入住后才发现问题会很麻烦。
资金安全比速度更重要
近几年房地产交易里的 wire fraud 骗局越来越多。有些诈骗邮件会冒充 escrow officer，要求买家把尾款汇入假账户。
因此，在任何资金汇出前，都应该通过电话再次核对账户信息，不要只依赖邮件。尤其大额 down payment，一旦转错，追回难度非常高。
总结建议
在天普市找产权公司时，重点不只是“哪家快”，而是谁能把费用、责任和流程解释清楚。对于华人家庭来说，提前理解 escrow 和产权流程，往往能减少后期大量压力与误解。