年收入 15 万美元在加州属于不错的收入，但在洛杉矶、橙县、湾区这类高房价地区，买房仍然需要非常谨慎。能买多少钱的房，不是只看年收入，而是看首付、利率、债务、信用分数、地税、保险、HOA 和家庭现金流。
先把年收入换成月收入
年收入 15 万美元，税前月收入大约是 12,500 美元。银行审批贷款时通常会看债务收入比，也就是每月债务支出占税前收入的比例。房贷、地税、保险、HOA、车贷、学生贷款、信用卡最低还款，都会被放进去计算。
很多人误以为收入 15 万美元就能轻松买 100 万美元的房子，但如果首付不高、利率偏高、已有车贷或 HOA 很贵，实际可承受房价会明显下降。
比较稳妥的月供范围
对普通家庭来说，比较舒服的做法是让住房总支出控制在税前收入的 30% 到 35% 左右。年收入 15 万美元，对应每月住房支出大约是 3,750 到 4,400 美元。这里的住房支出不只是贷款本金和利息，还包括地税、保险和 HOA。
如果没有其他债务、首付较高、工作稳定，可以适当提高承受能力。但如果家庭还有孩子、老人、保险、学费、车贷和储蓄目标，就不应该把预算压到极限。
大致能看的房价区间
在常见贷款条件下，年收入 15 万美元的家庭，比较稳妥的购房区间可能在 70 万到 90 万美元之间。首付越高，可选择空间越大；利率越高，可承受房价越低；HOA 越贵，能买的总价也会被压缩。
如果只有较低首付，又想买 90 万美元以上的房子，月供压力会比较明显。相反，如果有 25 万到 30 万美元以上首付，并且没有其他债务，预算弹性会更大。
加州买房不能忽略地税和保险
加州房产税通常按照房屋评估价值计算，此外还可能有地方附加税、Mello-Roos、特别评估费等。新房社区或部分规划社区的额外费用，可能会让月供比想象中高很多。
保险也越来越需要提前确认。部分山火风险、坡地、老房子或特殊地段，保险费用可能高于预期。贷款审批前，最好先估算保险成本，不要等到进入 escrow 才发现费用超出预算。
不要用银行最高批准额决定预算
银行愿意批的金额，不等于家庭住起来舒服的金额。银行看的是风险模型，家庭要看的是生活质量。买房后还要有装修、家具、维修、搬家、紧急备用金和未来收入变化的准备。
年收入 15 万美元的家庭，最适合的策略是先反推月供，再反推房价。先问自己每月最多愿意拿出多少钱住得舒服，再让贷款人员根据利率和首付计算对应房价。
适合优先看的房型
如果预算偏紧，可以先看 Condo 或 Townhouse，降低总价门槛。缺点是 HOA 会占用贷款能力，所以不能只看挂牌价低。部分 HOA 高的公寓，月支出可能不比小独立屋低。
如果坚持独立屋，可以考虑位置稍远、房龄较老、面积适中的房子。对年收入 15 万美元的家庭来说，买房第一目标应是现金流安全，而不是一步到位买到最理想的房子。